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签订了商品房预售合同后能否退房案例

导读：可依法解除购房合同的有:第一购房合同无效如果开发建设单位的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，商品房购房合同无效，购房者有权退房。第二面积误差根据建设部《商品房销售管理办法》，实际测量与合同约面积或套内面积的误差比超出3%的，购房者有权退房。

一、《商品房购销合同》签订后楼市下挫时能否退房？

【案例】李女士从2002年开始炒房。

2009年10月，李女士再次出手，与某开发商签订《商品房购销合同》，购买其开发的商铺一套，在签订《商品房购销合同》时，开发商不仅拿出了《商品房购销合同》，还在后面补充了众多的条款，专门做了一份《补充协议》。李女士没有细看就按照开发商的要求在《商品房购销合同》以及《补充协议》上都签了字。近期楼市发生变化，李女士反悔要求退房，并自愿承担合同约定的相当于总房价款10%的违约金。

【北京律师】对于炒房者而言，房价上涨炒房挣了钱就偷着乐，房价下挫炒房亏了本就想着如何止损，在市场经济当中，对于这种心态和作法无可厚非。

《补充协议》是开发商与购房人就《商品房购销合同》中未尽事宜进行补充而制定的条款，通常由开发商拟定后与购房人签订，除非有极特殊的情况，开发商不可能在其中约定楼市下挫后购房人有权退房。因此，李女士反悔要求退房不会得到支持。

住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求严格预售商品住房退房管理。《通知》规定：“商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源其实我们应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源其实我们应当公开销售。”因此，即使开发商同意退房并收取违约金，在实际操作中仍然存在难度。

二、什么样的商品房其实可以预售？

【案例】钱先生在上次房交会期间看中了一套建筑面积为130平方米的住宅。售楼小姐告知他这一期住宅正在施工阶段，属于期房。钱先生想了解期房进行销售需要满足什么条件。

【上海律师】对期房销售又称之为“商品房预售”。我国对商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，其实我们应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，这是商品房预售的法定凭证，未取得《商品房预售许可证》的不得进行任何形式的预售活动。开发商在预售时，其实我们应当按规定取得《商品房预售许可证》，并在售楼部公示国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证(一般称其为“五证”)等资料，增强透明度，树立自己的企业形象。简言之，“五证齐全”的商品房方可预售。

住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”上述规定需要引起各方关注和重视。

三、各种名目的炒房和投机性购房受到严格限制

【案例】2009年1月，黄先生购买了一套房屋，并签订了预售合同。根据预售合同的约定，该房屋总价款人民币180万元，首期付款60万元，余款黄先生以银行贷款方式支付；双方还在预售合同的补充条款中约定：“若因购房人原因(包括银行贷款政策变化)，银行未全部或部分批准购房人贷款申请的，购房人应补足全部房款。”2009年3月，因黄先生有其他多笔贷款未清偿，故银行未批准黄先生上述贷款。因黄先生未在合同约定的期限内补足全部房款，故地产公司将黄先生诉至法院，要求终止预售合同。

【天津律师】上述案例中，预售合同中有关购房人无法贷款时应补足房款的补充约定合法有效，黄先生应按照约定补足全部房款；若黄先生未补足房款的，地产公司有权要求解除与黄先生的预售合同，并要求黄先生承担相应的违约责任。

以上案例只是众多房屋贷款纠纷中的一件，在实践中这类纠纷很多。

今年年初以来，中央出台多项政策对房地产市场进行宏观调控。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，根据《通知》规定，将实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

为此，如果是购房自住涉及到贷款购房，购房者应关注政策的变化，正确估计自己的负担能力；如果是炒房或者投机性购房涉及到贷款购房，则正是中央以及各级政府严格限制和打击的范围。

四、开发商违反销售广告的承诺是否要承担违约责任？

【案例】某开发商在售楼广告中说明，其开发的小区旁，政府部门规划有公园及超市，购房者购物及休闲极为方便(该说明未写入《商品房购销合同》)。后来政府部门的规划发生了变化，公园及超市变成了体育场。购房者以房屋交付后小区旁实际不存在公园及超市为由，要求开发商承担违约责任。那么，该购房者的要求是否能得到支持？

【广州律师】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，开发商对广告中的说明和允诺承担违约责任的情况，仅限于针对商品房开发规划范围以内的房屋及相关设施所作的说明或允诺。对于商品房开发规划范围以外的相关设施所作的说明或允诺，即使具体确定，甚至对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的构成有重大影响的，也不能视为合同的内容来要求承担违约责任。

具体到本案中，开发商在售楼广告中对公园、超市所作的说明，不应视为要约，也就不应视为合同内容，自然也就不能要求开发商对其承担违约责任。

五、开发商因故严重延期交房怎么办？

【案例】2008年6月18日，王先生与某房地产公司签订了《商品房购销合同》，约定王先生购买该房地产公司销售的南市区某小区两套房屋，王先生按约定交纳了定金及首付款20万元。依据合同约定，开发商应于2009年12月31日前向姚先生交付房屋，但开发商因故一直未交付房屋。2010年4月，王先生要求该房地产公司解除合同，同时要求房地产公司按合同约定支付逾期交房的违约金至交房之日止。该房地产开发公司承认王先生所述事实，同意解除合同，但不同意按照合同约定的计算方法承担违约金，只同意退还王先生所交购房款并支付已交房款的利息。据了解，两者相差约50多万元。

【成都律师】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，其实我们应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，其实我们应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

我国立法上承认违约金具有补偿性和惩罚性，同时认为违约金的基本性质是补偿性。从原则上讲，就是变动违约金，使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过高时就降低违约金金额，使其首先达到补偿守约方的损失的目的，弱化惩罚性，降低违约方的成本；如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平与正义。

在本案例中，王先生所主张的违约金达50余万元，该金额能否得到支持，主要取决于王先生所遭受的损失。若50万元并未超过王先生所遭受损失的30%，则其实我们应当认定为过分高于损失而予以适当调整；而当王先生的损失难以或者无法确定时，根据有关法律、行政法规规定，也其实可以参照违约方(该房地产公司)因违约行为所获利润情况予以确定

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如何签订商品房预售合同

1、确认开发商已经取得商品房预售许可证2、认真阅读开发商制定的格式条款3、注意土地使用年限4、明确约定抵押权的处理方式5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任六仔细了解开发商的按揭政策。

如今不少人购买的商品房都是尚在修建当中的，我们称之为期房。而购房者与开发商之间签订的购房合同，我们称之为商品房预售合同。由于这是与自身利益密切相关的合同，那么当事人该如何签订商品房预售合同？律图小编为你做详细介绍。

一确认开发商已经取得商品房预售许可证

为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，其实我们应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。

二认真阅读开发商制定的格式条款

按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。

三注意土地使用年限

出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。

四明确约定抵押权的处理方式

为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性，若处理不当，会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲，开发商其实我们应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押，消灭抵押权;对土地抵押权，购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等，并在开发商违约后及时主张权利，督促开发商还款清押或提供履约担保，防止更难处理的麻烦。

五明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任

我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。

开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。

六仔细了解开发商的按揭政策

开发商就商品房项目的按揭贷款业务，通常都与一家或几家商业银行建立合作关系，有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。同时，有的商品房项目因不符合公积金贷款的条件，不能申请公积金贷款。需要用按揭贷款支付房款的购房人，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。

七重要公共配套设施不可忽视

我市预售合同示范文本设置专门附件规定公共配套设施的建设和交付。对特定的购房人，有的公建配套直接决定购房的初衷，对此需在合同中予以明确规定。比如，有的购房人购买商品房就是因为小区内将配建高质量的幼儿园，其实可以解决孩子幼教问题。要实现自己的购房目的，不但需明确约定幼儿园建成交付的时间，而且还需约定幼儿园的开园时间以及违反约定的处理办法。

八尽可能明确面积误差的处理结算办法

预售合同约定的面积多为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式，因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看，合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视，但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人，特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时，双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。

九明确规划或设计变更的处理办法

商品房项目在开发建设过程中，规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积变化，进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示，购房人最好仔细研读，并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。

十不可忽视前期物业管理和临时管理规约

在业主委员会成立前，商品房交付后的物业服务通常由开发商选聘的物业服务企业负责，小区的公共秩序由开发商制定的临时管理规约予以规范。前期物业管理的好坏和临时管理规约的执行情况直接决定房屋的使用质量和使用成本，甚至对商品房的保值增值有重要影响。购房人需认真阅读作为预售合同附件的前期物业服务合同和临时管理规约，重点了解物业服务的标准、质量和费用，才可能做到商品房买得放心，用得舒心。

十一及时办理相关登记手续

商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利，也是购房人的义务，对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序，及时办理相关登记手续，是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。

小编在上文中主要从签订商品房预售合同需要注意的地方，来为大家讲解了该如何签订商品房预售合同，希望能为您带来一些启发，在具体签合同的时候多留一个心眼，这样对自身来讲也没有什么坏处。律图为你整理本篇文章，感谢你的阅读。

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