导读：诉讼过程中，法院采纳了原告代理人的意见，认为原告根据国家政策将户口迁入系争房产，在动迁过程中被列入居住困难家庭核定...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

【拆迁纠纷】使用权房动迁同住人分动迁利益

导读：诉讼过程中，法院采纳了原告代理人的意见，认为原告根据国家政策将户口迁入系争房产，在动迁过程中被列入居住困难家庭核定人数，作为动迁安置房的认定人数之一，且其未在本市享受过福利分房，故原告有权利享受动迁安置。

案情简介

原告陆明系被告齐喜的外甥，被告齐喜与被告彭培为夫妻关系，被告齐丰为双方所生之子。

2010年5月因上海市合肥路某弄某号二层亭子间动迁，被告彭培与拆迁人签订了《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》（适用价值标准房屋调换），协议约定房屋承租人为被告彭培，拆迁人支付货币补偿人民币70余万元，差额面积部分货币补偿款人民币16.7万元，各项奖励费人民币45万元左右。被告彭培购买了本市康佳路的房产两套，货币补偿差额人民币13万元由彭培领取。

通过到动迁组调查，查明系争房产所在动迁地块居住困难家庭设和表载明系争房产承租人为彭培，户籍人数为原告与被告四人，核定人数为六人，齐丰妻子和小孩未引进户口。两套康佳路房产已经办理了产权登记，分别登记为齐丰、彭培和齐喜。

办案思路及心得

诉讼过程中，法院采纳了原告代理人的意见，认为原告根据国家政策将户口迁入系争房产，在动迁过程中被列入居住困难家庭核定人数，作为动迁安置房的认定人数之一，且其未在本市享受过福利分房，故原告有权利享受动迁安置。

法院考虑到原告与被告共有动迁安置所购房不利于双方矛盾解决，且系争房产来自于被告彭培单位分配，原告未对动迁房取得做出贡献，故酌情分得部分动迁安置款，做出了如上判决。

裁判结果

法院判决被告彭培、齐喜及齐丰于判决生效之日起十五日给付原告陆明人民币18万元。

如何拆迁谈判能使被征收人利益最大化

拆迁谈判当中，需要知道自己能够补多少钱，然后也要知道对方是怎么想的，同时抓住拆迁人的错点，避免对抗，同时也要顶得住压力，才能够使被征收人的利益最大化。

一、如何拆迁谈判能使被征收人利益最大化？

01 知己：要知道自己能补多少钱

这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反;要求过低，担心吃亏还被别人笑。

所以，选则一个最好方案和底线很关键，这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值50万，加上搬迁费、过渡费等55万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。

对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。

02 知彼：要知道对方是怎么想的

因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声，听话听音”。

会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。

所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多说、详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候，不要打断对方，不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时，要尽力地“谆谆善诱”。

还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。

同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。

03 分寸：不把对方逼入绝路

拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。

有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的，搞的双方都付出代价，何苦呢?

04 攻击：抓住拆迁人的弱点

拆迁人有时自己都不知错在何处，如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等，其惧怕一旦败诉，整个拆迁损失极大，于是，在你点出它破绽与弱点时，往往会使谈判利益增大。

05 开局：避免对抗

1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。

2、避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

3、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来其实可以做的更好，一定是哪里出了问题。

4、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外。如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会变得更加强硬。

5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用。一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。

06 中场：别被没有决定权的人说服

1、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”。拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。

2、一定要学会应对没有决定权的“拆迁人”。在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。

3、学会应对拆迁谈判补偿的僵局。如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会，一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得更加容易被说服。

4、只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方面索取回报。

07 终局：要顶得住压力

1、严格防范对方的“白脸-黑脸”策略，在这里面一定要注意，区别拆迁人与拆迁前公司。往往拆迁人唱白脸，拆迁公司的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人，要知道拆迁人是谁一定清楚拆迁规划。

2、拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度，关键在于以下三点：

1一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步，自己主动减少补偿项目和数额;

2一定谨防对方的心理战，尤其是奖励期心理战，不要轻易相信所谓的奖励期补偿如果错过就没有机会了;

3一定不要因为拆迁人要你报出“一口价”，或者声称自己“不喜欢讨价还价”而一次性让出所有拆迁补偿利益。

3、要有适时收回一开始所谈全部补偿条件的勇气。

综上所述，一般拆迁前的谈判工作是很重要的，其中如果想要使被征收人的利益最大化，那么在谈判的过程当中就应该选择一个好的方案和底线，尽量判断出对方的真实意图，然后根据自己的立场作出应对的策略。

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