一、拍卖的流程拍卖业务的一般程序可分为三个阶段：1、准备阶段货主把货物运到拍卖地点;委托拍卖行进行挑选和分批;拍卖行编印...更多2022拍卖的流程的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

一、拍卖的流程

拍卖业务的一般程序可分为三个阶段：

1、准备阶段

货主把货物运到拍卖地点;委托拍卖行进行挑选和分批;拍卖行编印目录并招揽买主。参加拍卖的买主可以在规定的时间内到仓库查看货物;了解商品品质;拟定自己的出价标准，做好拍卖前的准备工作。拍卖行一般还提供各种书面资料，进行宣传以扩大影响。

2、正式拍卖

正式拍卖是在规定的时间和地点，按照拍卖目录规定的次序逐笔喊价成交。拍卖过程中，买主在正式拍卖的每一次叫价，都相当于一项发盘，当另一竞买者报出更高价格时，该发盘即行失效。拍卖主持人以击槌的方式代表卖主表示接受后，交易即告达成.

3、成交与交货

拍卖成交后，买主即在成交确认书上签字，拍卖行分别向委托人和买主收取一定比例的佣金，佣金一般不超过成交价的5%。买主通常以现汇支付货款，并在规定的期限内按仓库交货条件到指定仓库提货。由于拍卖前买主可事先看货，所以，事后的索赔现象较少。但如果货物确有瑕疵，或拍卖人、委托人不能保证其真伪的，必须事先声明，否则，拍卖人要负担保责任。

二、拍卖监督管理办法的规定

《拍卖监督管理办法》

第三条，工商行政管理机关依照《中华人民共和国拍卖法》等法律法规和本办法对拍卖企业及拍卖企业进行的拍卖活动实施监督管理，主要职责是：

(一)依法对拍卖企业进行登记注册;

(二)依法对拍卖企业、委托人、竞买人及其他参与拍卖活动的当事人进行监督管理;

(三)依法查处违法拍卖行为;

(四)法律法规及规章规定的其他职责。第五条拍卖企业举办拍卖活动，应当于拍卖日前到拍卖活动所在地工商行政管理机关备案，备案内容如下：

(一)拍卖企业营业执照复印件;

(二)拍卖会名称、时间、地点;

(三)主持拍卖的拍卖师资格证复印件;

(四)拍卖公告发布的日期和报纸或者其他新闻媒介、拍卖标的展示日期;

(五)拍卖标的清单。

拍卖企业应当在拍卖活动结束后七日内，将竞买人名单、成交清单及拍卖现场完整视频资料或者经当事人签字确认的拍卖笔录，送拍卖活动所在地工商行政管理机关备案。

具备条件的工商行政管理机关可以通过互联网受理拍卖活动的备案材料。

第九条，拍卖企业不得有下列行为：

(一)采用财物或者其他手段进行贿赂以争揽业务;

(二)利用拍卖公告或者其他方法，对拍卖标的作引人误解的虚假宣传;

(三)捏造、散布虚假事实，损害其他拍卖企业的商业信誉;

(四)以不正当手段侵犯他人的商业秘密;

(五)拍卖企业及其工作人员以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，或者委托他人代为竞买;

(六)在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利;

(七)雇佣非拍卖师主持拍卖活动;

(八)其他违反法律法规及规章的行为。

三、司法拍卖与普通拍卖有何区别

日常工作中，我们常常犯的一个错误是混淆司法拍卖与普通拍卖的界限，把许多普通拍卖的做法用到司法拍卖中，如拍卖佣金的收取、买受人违约的责任等。

司法拍卖中，人民法院不仅是拍卖活动的委托人，也是拍卖活动的监督人，需要参与拍卖活动的各个环节，居于主导地位。

1.委托主体不同。司法拍卖是法院强制执行过程中的公务行为，法院不与拍卖机构签订合同，一般采取单方出具委托书形式。而普通拍卖根据平等、自愿的原则签订合同。

2.拍卖机构产生的方式不同。司法拍卖中拍卖机构的产生，人民法院必须采用随机的方式确定。而普通拍卖则是根据当事人的意愿而产生。

3.拍卖方式不同。司法拍卖规定拍卖活动应在有关部门确定的交易场所或网络平台上进行，也就是拍卖活动必须借助第三方交易平台。而普通拍卖则无该项限制。

4.竞买身份限制。司法拍卖规定案件申请人、被执行人均可参加拍卖会，且案件申请人可以参加竞买。普通拍卖要求拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买;拍卖人不得在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利;委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。

5.违约责任。司法拍卖规定重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。普通拍卖规定：拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人支付差额。

6.拍卖公告。司法拍卖规定，拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告;拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。

7.保证金。司法拍卖，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金，保证金的数额不得低于评估价或者市价的百分之五，拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还。普通拍卖依据行规确定。

8.保留价。司法拍卖应当确定保留价，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，以后每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。普通拍卖中，只是在《拍卖法》第二十八条规定委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。

9.价款收取。司法拍卖规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。普通拍卖则根据拍卖机构要求进行。

10.拍卖标的撤回不同。司法拍卖规定，在拍卖开始前，有七种情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托。《拍卖法》第二十九条规定，委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的，但应向拍卖人支付约定的费用;未作约定的，应当向拍卖人支付为拍卖支出的合理费用。

上述内容就是蓝箭律师网小编对“拍卖的流程”的法律解答，司法拍卖中，人民法院不仅是拍卖活动的委托人，也是拍卖活动的监督人，需要参与拍卖活动的各个环节，居于主导地位。如果读者对这方面的法律问题尚有疑问，欢迎您到蓝箭律师网进行法律咨询。

2022拍卖的流程拓展阅读

“捡漏”渠道？法拍房，另类的优质资产渠道

（报告出品方/分析师：国泰君安证券 谢皓宇 郝亚雯 白淑媛）

1. 概要

法拍房主要起源于债务纠纷，由法院强制执行拍卖后所得款项用于偿还债务。

由于法拍房通常享有折价，且早期竞拍人没有太大限制，因此作为“捡漏”的渠道，法拍房关注度较高。随着2022年法拍房竞拍资格同样受房地产限购政策限制，套利性机会将减少。2021年全国法拍房挂拍规模为2.4万亿元，成交规模为3153亿元。成交量较大的城市主要集中在一二线城市，尤其是长三角区域，背后反应的是经济活跃度和居民财富聚集下，供需皆两旺。

法拍房反映了未来房地产资产也将出现两极分化的现象，优质资产将更加受到青睐，在更高的流通性和稀缺性下溢价率更高。与传统房地产新房市场不同的是，法拍房市场是以需求为主导的市场，成交的背后反映了居民真实需求偏好。因此一方面能看见核心城市的法拍房市场更活跃，且成交价格更贵；另一方面能看见核心区域和优质资产受青睐度更高。

长周期视角下，利率处于下行区间，核心资产迎来价值重估。

长久期资产重估在即，国内利率变动将指明方向，实物资产和二线央国企将迎来新一轮机会。国内十年国债利率已回落到2.76%，预计还将进一步回落。短期在看到信贷数据明确修复之前，长久期资产重估在即。

2. 法拍房由于享受折价，成为“捡漏”渠道

由于法拍房早期不受房地产限制政策影响，且价格通常低于市价，因此法拍房在近年来关注度较高。

法拍房来源于债务人无法偿还债务时由法院执行拍卖并将所得款项用来偿还债权。

由于法拍房的起拍价不低于市价或者评估价的70%，享受一定折扣，再加上2022年以前法拍房不受当地房地产限制政策影响，使得外地人也能参与一些限制城市的拍卖活动，使得法拍房的关注度较高。

2021年全国参与法拍房人数达到61.7万人次，其中住宅类报名竞拍人数为49.8万人次，占比 80.7%。在住宅成为法拍房主流资产的同时，商业类的参与人数依然维持增长。

2.1. 法拍房主要来源于债务纠纷，供给量在2万亿元规模

法拍房即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋，以涉及到债务纠纷的房产为主。

通常是因为债务人无法偿还债务时由债权人向法院申请强制执行，将债务人名下的房屋进行拍卖后所得款项来偿还债权。

一般法拍房的来源主要包括银行和资产管理公司、私人债务纠纷，另外还有金融犯罪、司法没收、无主财产等。

从阿里法拍的搜索结果可以看见，涉刑资产和破产资产量较少，其余主要是诉讼资产，即涉及到债务纠纷类资产为主。

法拍房挂拍规模在2万亿元级别，商业类逐渐成为挂拍的主导资产。

根据第三方机构统计，截止 2021 年底，全国司法拍卖不动产挂拍 75.8 万套，较 2020 年底增长 13.2%；其中，住宅挂拍 42.9 万套，占比约 54.6%。

从挂拍金额上看，2021年底全国司法拍卖不动产挂拍金额为 2.4 万亿元，较 2020 年下降 18.0%；其中，住宅规模约 7915 亿元，占比约 33.6%，且较 2020 年下降 36.7%。

住宅挂拍金额逐渐下降的同时，商业类资产逐渐提升，2021 年达到 1.4 万亿元，占比 58.0%，成为挂拍的主要类别。

法拍房成交在过去3年维持3000亿元规模，尽管商业持续增长，但是成交依然以住宅为主导。2021年法拍房成交量和金额分别为15.0 万套和3153 亿元，分别较2020年增长0.2%和0.3%，基本持平。

从结构上来看，住宅和商业的成交规模在 2021 年均有所增长，其中商业连续两年实现正增长。但是住宅类资产依然是成交的主导，金额占比在60.4%。

2.2. 法拍房享受 7-9 折的折价，资产良莠不齐下成交两极分化

法拍房的起拍价不得低于评估价或者市价的 70%，且无佣金。根据相关规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。如果流拍，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的 20%。如果第二次拍卖后无人竞拍，那么将对资产进行变卖。

由于司法拍卖适用的是民事诉讼法，拍卖过程中法院不收钱，且网络司法拍卖的网络服务提供者也不收钱，所以网络司法拍卖属于“零佣金”。

但是根据相关规定，制作拍卖财产的说明、展示拍品等辅助工作可委托社会机构或组织来完成，相关费用由被执行人来承担。司法拍卖参与流程较简单，仅需缴纳保证金即可，规定在起拍价的5%-20%。

整体上看法拍房在2021年依然享有折价。

2021年，法拍房挂拍均价在310万元/套，住宅为191万元/套；成交均价在210万元/套，住宅为166万元/套。司法拍卖不动产平均折价0.85，较2020年减少了2.2%。其中，住宅的折价率在0.88，较2020年增加3.5%。在商业的折价率持续下降的同时，工业类的折价率在持续提升。

法拍房资产质量良莠不齐，产生两极分化。

2021 年流拍率达到 80.2%，流拍量合计 60.8 万套，其中住宅的流拍率最低，为 72.3%，商业的流拍率最高，为 90.1%。在法拍房市场整体流拍率较高的同时，也出现了个别豪宅和优质资产享有较高溢价率的情况。

2022 年 5 月，北京万柳华府一法拍房源成交价 1.1 亿元，建面 299 平方米，单价为 36.5 万元/平方米，超过该套房源起拍价 5503 万元的 98.1%，也高出当前小区均价 22.2 万元/平方米的 64%。这套房源有 8 个竞拍人参与，经历了 117 轮竞拍后成交，是少数经历了多人报名且多轮竞价的房源。

2.3. 法拍房早期竞拍人无限制，2022 年起受限购政策影响

2017年起全面推行网络司法拍卖处置房地产，其中阿里法拍挂拍量最大。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18 号），人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，并从 2017 年 1 月 1 日开始实行。

目前官方披露的网络司法拍卖平台有 7 家，包括阿里司法拍卖、京东司法拍卖、人民法院资产诉讼网、公拍网等。其中，阿里法拍的挂拍量最大，2021 年挂拍量和金额分别为 64.3 万套和 1.3 万亿元，占比近 8 成。

2022年起法拍房同样受当地房地产市场购房资格限制。

网络司法拍卖不限制竞买人数量，但是竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金（起拍价的 5%-20%），未交纳的不得参加竞买。2021年底，《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18 号）出台，规定全国法拍房纳入各地房地产限购政策约束，受限购约束的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍，2022 年 1 月 1 日开始实施。

尽管法拍房起拍价通常低于市场价格，但是存在各种风险和纠纷，使得观望者较多。

由于法院只充当执行拍卖行为，并不负责售后，因此法拍房成交后存在各种风险问题，包括但不限于无法落户、无法入住、缴纳欠费等情况。

例如房源出租后租户不愿搬离，房屋存在违建，土地性质为“划拨”的话还存在补缴土地出让金的情况等，有的法拍房不提供实地考察业务，而法拍房成交后悔拍的话保证金不予退还。因此，法拍房普遍来看关注度尽管较高，参与度近年来也有所提升，但是流拍率依然较高，更多的依然是观望情绪。

图 12：法拍房存在多种潜在风险和纠纷

3. 法拍房反映的是优质资产未来将更加受到青睐

法拍房成交市场展现了未来资产的两极分化将更加明显，优质资产在更高的流通性和稀缺性下，将享受更高的溢价率。

一方面是经济活动更活跃、居民财富更高的城市展现了更活跃的法拍房市场，资产的流通性更高。另一方面在同一个城市中不同区位和质量的房屋展现了不同的交易结果，优质项目尤其是稀缺性项目的参与度和溢价率更高。由于法拍房是一个以需求为主导的市场，成交结果反映了居民的真实偏好，即核心城市的优质资产。

3.1. 法拍房的成交集中在经济活跃和居民财富较高的区域

法拍房供给主要来自于债务违约，需求主要受居民财富影响，因此法拍房活跃的城市集中在经济发达、居民财富较高的城市。由于法拍房主要是因债务问题而起，因此债务违约风险和破产清算案例的提升带来供给端的增长。

从破产企业分布看，集中在浙江、江苏、重庆、湖北和广东等省直辖市，与法拍房挂拍量较高的城市榜单基本吻合。

以浙江、江苏和上海为代表的长三角省市破产企业数量合计占比全国的 30%。破产企业数量尽管较高，但是长三角地区整体企业数量也较多，且在产业集群的形成下，当地居民财富也较高，因此出现了供需两旺的情况。

二线城市挂拍量和成交量领先，前十大城市占比近两成。

从城市结构看，法拍房的挂拍和成交主要分布在二线城市，其中挂拍 TOP10 以二三线城市为主，成交 TOP10 城市以一二线为主。

2021 年前十大城市挂拍和成交量分别为 13.3 万套和 3.3 万套，分别占比 17.5%和 22.1%。其中重庆和成都均为挂拍和成交的前两位，郑州、长沙和佛山成交和挂拍均在前十。

但是像北京、杭州、上海、苏州和宁波等城市，虽然挂拍量不在前十，但是成交量却在前十，反映了这 5 个城市房地产市场较优质和活跃，使得参与度较高。

个别核心一二线城市法拍房折价空间基本消失，反映了优质资产的稀缺性和当地居民较强购买力。2021年，长三角地区的宁波、杭州和苏州，以及一线城市深圳法拍房甚至出现溢价，折价率超过1。

尤其在杭州、苏州、宁波和上海实现较高成交量的同时还实现较高的成交价，一定程度上展现了法拍房资产和当地房地产资产的优质性。

3.2. 以北上深为代表的一线城市成交占比全国两成

一线城市法拍房成交金额合计占比全国的2成左右，其中北京法拍房的挂拍和成交量最高，上海法拍房均价最高，而深圳的溢价率最高。2021 年，一线城市法拍房成交量，北京、上海和深圳分别为 246 亿元、243 亿 元、135 亿元，合计占比全国的 19.8%。

一线城市法拍房的均价远高于全国均价，其中又以上海的挂拍和成交均价最高，分别为 1992 万元和 956 万元/套。一线城市中深圳的溢价率最高，不仅没有折价，且基本上每个主要城区都溢价，在上海基本上没有折价的同时，北京依然有较高的折价率。

一线城市的核心城区法拍房成交价格更高，折价空间越小，与当地房地产市场基本吻合。

上海法拍房折价率高于全市平均水平的城区包括青浦、徐汇、黄埔、闵行、普陀、静安、浦东、松江等城区。其中徐汇、黄埔、静安等城区均是上海房价较高的区域。

北京法拍房有溢价的城区仅西城区，但是像海淀和东城区，折价率都在 0.9 以上，且房价都在 10 万元及以上，是北京教育、医疗和文化资源最多的区域，也是房价最高的区域。

北京和上海竞拍人数前十的住宅小区中，主要包括品质小区和稀缺性房产这两类。

我们根据阿里法拍已结束的住宅项目中，按照出价次数由高到低排序，在上海前十项目中，成交价格最高的是上方花园这种历史建筑，价格近 1 个亿，溢价率也较高。在北京的前十项目中，成交价格最高的是使馆壹号院这种品质豪宅类项目，价格在 4000 万元上下。

3.3. 法拍房是一个以需求为主导的市场，反应了居民真实偏好

与传统新房市场不同的是，法拍房是一个以需求为主导的市场。新房市场是一个以房企供给为主导的市场，原因在于整个行业的供给起源于土地，房企融资环境的边际变化带来行业供给的变化，最后反应在销售层面。

而法拍房是一个存量市场，作为传统的二手房供给的补充渠道，在供给量较大的同时，过去三年法拍房的规模基本上稳定在 3000 亿元左右，而新房市场则是从 15.9 万亿元增长到 18.1 万亿元。

因此，在这个以需求为主导的市场背后，反应了居民真实的需求偏好。一个是“捡漏”心理下的需求，一个是对稀缺性资产的偏好，一个是对品质房屋的追求。

以北京为例，刚需房是法拍房里的主要类别，但是大户型和千万以上豪宅占比也不低。

2021 年北京法拍房成交价格区间主要集中在 300 万以下，面积区间主要在 90 平米以下。从价格上看，300 万以下主要是刚需房；从户型来看，90 平米以下主要是一到两居室，同样是刚需类户型。

此外第二高的价格区间和户型分别是 500-1000 万和 90-140 平的改善型住房。值得注意的是，成交的法拍房中，1500 万以上的房屋占比也能达 到 11.7%，占比并不低，法拍房中千万以上的豪宅同样不容小觑。

4. 优质资产的资产荒逻辑持续发酵

长周期视角下，经济增速下行趋势下，利率处于下行区间。截止2022年 6 月 1 日，国内十年国债利率也回落到 2.76%，预计还将进一步回落。一方面在经济下行压力下，通过降息降低实体经济贷款压力；另一方面，经济下行趋势下，资产收益率和投资回报率也将逐渐下降。

短期影子银行缺位，房地产作为信用派生路径之一，使得宽信用路径依然受阻。

房地产是信用派生的重要路径，我们在前期《信用断层》的专题报告里提到，过去地产复苏均由影子银行先行，带来行业基本面回升。当前行业去杠杆去金融化背景下，影子银行规模受限，使得房企融资较难改善。在 M2 与社融依然存在剪刀差的背景下，M2 增速回升，我们看到宽货币得到兑现，然而宽信用路径依然受阻。然而央行稳信用态度明确，因此接下来在看到信贷数据明确修复之前，长久期资产重估在即。

资产与风险分层下，结构性信用扩张和优质资产的资产荒逻辑继续演绎。

长久期资产重估在即，以实物资产和二线央国企为代表的地产细分领域，将迎来新一轮机会。二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告，有扩散迹象，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，金融街，受益中新集团、中国国贸等，一线央国企：保利发展、招商蛇口、万科 A 等。

5. 风险提示

重启土地金融模式，行业需求下行速度超预期。

地产融资放开，房企去杠杆逻辑破坏，地价和房价大幅上涨。

本报告的逻辑、假设和结论基于行业坚定“房住不炒”的基调以及持续去杠杆的判断，因此土地融资放开意味着假设的破坏，使得本报告结论不成立。同时，行业需求下行速度超预期将带来行业整体基本面更加恶化，加大经济下行压力。

——————————————————

请您关注，了解每日最新的行业分析报告！报告属于原作者，我们不做任何投资建议！如有侵权，请私信删除，谢谢！

获取更多精选报告请登录【远瞻智库官网】或点击：远瞻智库-为三亿人打造的有用知识平台|战略管理|管理工具|行业研究|精选报告

以上就是关于2022拍卖的流程(“捡漏”渠道？法拍房，另类的优质资产渠道)的所有内容，希望对你有所帮助。