大家好，今天我想和大家探讨一下关于商改住新政策详解的问题。在这个话题上，有很多不同的观点和看法，但我相信通过深入探讨，我们可以更好地理解它的本质。现在，我将我的理解进行了归纳整理，让我们一起来看看吧。

自己买的商铺可以改住房吗

商铺不可以改成住宅。

开发商在进行商改住时具有报规划审批，并取得相关部门的审批合格的证明文件的，商改住的行为合法，但是属于开发商私自改变房屋使用性质的，行为不合法。

我国有明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米，不符合要求的，规划部门不予批准。另外，从房屋的性质上来说也是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期和水电标准都与居住房不同。

商铺与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，商铺则反之，商铺强调投资性。其次，二者的产权期限不同，商铺为40年，住宅为70年。

一、政策

住宅地产的属性主要是用于居住，而十年前，房地产市场爆发，无数炒房者涌入，导致房价暴涨，国家近年来一直出具各种调控政策，十九大国家提出对住宅地产的最新政策“房住不炒、租购并举”，可见从政策上来说，住宅地产已经不适合作为投资了。而商铺本身就具有投资属性，属于商业性质的， 因此国家在政策上更支持投资商铺。

二、拆迁赔付

现在这些年来,城市正在加速发展,许多地区面临着房屋拆迁的问题。而拆迁赔付款一直都是投资客的关心焦点，住宅的赔付比例是1:1，相对来说商业地产赔付比例高达1:3，若是购买到未来将做拆迁的地段，商业地产的投资回报率远远高于住宅地产。

三、实用性

实用性上来说，住宅显然更有利，既可以居住，又可以用来投资，而商铺仅仅只能用来投资，不可居住。因此若是无房者，在有居住刚需的条件下，可购买住宅地产，既满足了居住需求，同时可用于稳定投资。商铺在实用性上就相对缺乏了，只能用来经营或者出租用以赚钱，不能居住，但若是在本身有房居住的情况下，可选择商铺进行投资。

四、投资回报率

商业地产的投资回报率明显高于住宅，商铺租金一般每年以5-8%递增。对于住宅来说，越老的房子越不值钱，而对商铺来说，越老的商铺价值却越高，因为老商铺周边商业已经成熟，人流已聚集。

整体来说，若是考虑到实用性质，需要考虑到居住和投资的双重效益，那么选择住宅较好。若是用于短线投资，也可考虑住宅，住宅相对商铺来说，短期内更好出手。但就论投资效益来说，商铺投资的回报率远远高于住宅，是房产投资客的首选。

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

《中华人民共和国民法典》

第二百一十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

请问怎么看广州新出台的公寓政策呢？

首先先给您看一下广州市住房和城乡建设委员会发布的官方文件：

文件一：

文件二：

综合以上两份文件，2018年12月19日，广州市住建会的确出台了新政策，指明：在2017年3月30日之前拿地的商服类项目（包含您说的公寓），可以个人名义购买。

现就这个新出台的政策，给您进行更深入的解读，如下：

1、2017年3月30日这个节点有什么特殊？

2017年3月30日出台了新政策，俗称“330新政”，要求2017年3月30日后报建的广州公寓项目需要以法人名义购买，还规定了分隔面积不得少于300㎡等条款。“330新政”堵住了开发商擅自“商改住”的通道，打击了将商业用地和办公用地开发成类住宅产品的“挂羊头卖狗肉”现象。但是这种一刀切的方案也对此后的公寓市场冲击很大。

2、那2018年12月19日出台的新政策是啥呢？

在2017年3月30日前拿地的公寓类项目，可以个人名义购买。在2017年3月30日后拿地的，只能以法人名义购买。

3、法人名义购买跟个人名义购买有什么区别？

（1）法人名义购买4000-5000元、4000-5000元等。

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（2）法人名义购买，后期转手只能转给法人单位，后期转手人群少一些。

个人名义购买，后期可以转给个人，更容易转手。

4、12月19日这个新政，对购房者还有什么深层次的意义吗？

有限性！

这个政策指明了，在“330新政”之后拿地的公寓项目只能以法人名义购买，（这类后期只能转给公司哈）。这意味着，今年明年大后年……拿地的公寓类项目都只能以法人名义购买。

而在“330新政”前拿地的公寓项目，存量是有限的，卖一套少一套。这也意味着这类公寓在后期的二手房市场的存量也是有限的。

5、为什么会出台“1219新政”这个政策呢？

“330新政”的出台使得公寓成交腰斩，去化周期高达两年，而“1219新政”正是响应住建部对楼市“稳地价、稳房价、稳预期”的定调，在“因城施策”的号召下应运而生的，目的是确保市场稳定。

据克尔瑞统计，在“330新政”之前，公寓因为总价低和不限购等优势，原本很是受消费者的欢迎，但都是因其限购政策，除法人外不得购买、公寓的优势不复存在。

2016年，全市公寓成交量为33919套，而执行新政的2017年，广州公寓全年成交量仅为19447套，暴跌43%。

（来源：克尔瑞，数据截止至2018年12月15日）

不仅成交暴跌，“330新政”后，公寓库存也累积到一个惊人的数字。截至2018年11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平，接近两年，余28136套存货，去化周期拉长至23.1个月，接近两年。

（数据来源：克尔瑞）

广州的公寓项目到了“水深火热”的境地，“1219新政”的出现正可解燃眉之急，亦是对看好公寓发展的客群，或者没有资质在限购区购房的自住客群来说，是个极大的利好消息。

商住两用房新政策

国家对于商住两用房新政策在最近又有推出，这关系到很多人的切身利益，下面小编将为大家分析一下商住两用房新政策2017，敬请关注。

商住两用房北京新政策

最近北京连夜出台《北京断定商住履行口径已购房可租售》的通告，来通知我们之前买的房子彻底不必忧虑，统筹已购房者合理利益。可是文件没有忘掉弥补方针红线不能逾越，并且反复着重解说这句话的详细意思：商办类房子尽管自身并不是寓居特点，所以“商改住”到“商不能住”算是落下帷幕

“商住两用”项目现在还无法依照住所的规范交纳契税，这样的房子在易手的过程中，相关费用依照商用来核算，其转让契税为4个百分点，而一般住所转让契税为2个百分点(不逾越144平方米)。一同，商用转让还要征收经营税、土地增值税等。所以以出资角度看，出资人出手将承当巨大的出售资金，而这些也使买方挑选难度加大。

商住两用房上海新政策

上海市连续出台两个方针整理商办类销售乱象。上海市住建委等六部分联合发布《关于展开商业制造业项目清理整理制造业的定见》，对商办类项目进行进一步整理。

上海市规划国土资源局发布文件《关于加强本市经营性用地出让处理的若干规则》，其间对商办土地出让清晰若干准确新规。文件要求出让合同中应清晰制造业用地不得修建公寓式制造业项目，商业用地未经约好，不得修建公寓式酒店。从规划修建、出售运用、购房资历、个人信贷等层面精准冲击“商改住”，也在全国规模内有了“商改住”限购方针的先河。

商住两用房新政策的意义有哪些

从通告要求来看，商住所的住所特性正在被驱逐。正本的商业用处正在被完善。其间特别指出：购买商办类项意图企事业单位、社会组织不得将房子作为寓居运用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。通告还着重，在方针履行之前，已出售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。

让商住所复原其商业用处的最初情况，这无可厚非。但问题在于，许多商住所的“民用改造”在适当长的时刻里现已是楼市的“潜规则”，对此打擦边球的行为现已没有质疑，房地产敞开商和当地政府的“默许”，令许多有购房刚需的消费者慢慢掏钱置业。

在官方发布的消息里，也说：这种产品的首要受众为许多没有购房资历、为了根本寓居需求的非京籍人员。怎样确保这类购房者的利益和根本需求，是限购令没有考虑到的。

了解到商住两用房新政策2017，大家应该顺应政策潮流，来决定自买房的方向与投资的目标了。

北京商住两用房新政策2021

北京商住限购政策即将全面实施。

公告》指出，商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途;商办类项目最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门将不予批准。

《公告》要求，购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

《公告》还规定，已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的，个人应符合名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。商住房是指将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目。此类住房不能落户口，不能使用学区等住宅配套，只有40年或50年的产权。

中央财经大学法学院教授尹-飞指出，由于严格的住房限购政策以及住宅价格较高，不少人将购买小面积商业办公项目，作为投资或者过渡性居住。开发商为追求利润最大化，把商业办公项目设计开发建设成住宅对外销售。北京市房地产中介协会会长李*杰认为，此次商改住新政出台，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，商改住这个商不商、住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。易居研究院智库中心研究总监严*进认为，此次限购后，商住房流动性会非常差，将从“香饽饽”变成烫手山芋，也使得此类物业或者难以交易，或者出现价格明显下滑。

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

2021年北京的商用住房以及各种房产政策都在调整，其他各省也各自调整了各自的住房政策，以后住房政策会越来越好的。

北京市住建委对于已购商住房如何表态的？

北京已购商住房怎么办？这是从3月26日开始就困扰很多人的问题。

昨晚，北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，严格执行商住政策、兼顾购房者合理利益是此次执行口径确定的大原则。

市场情况：

商住房过去主要的购买群体是投资需求和部分被限购政策影响的刚需。因此，“3·26新政”出台后，北京商住房成为这一轮调控政策最着力打击的部分，市场快速降温，数据显示，政策出台后接近2个月时间内，实际市场成交量跌幅99.9%，市场接近0成交。

老房子老办法，新房子新办法，住建委的表态透露出什么信号？北京“商改住”政策的出台后，其他城市是否会跟进？

北京市住建委对“3·26”政策作出具体解释是对两个月前出台政策的进一步细化，通过主动澄清规则，来打消市场忧虑，来让商住房政策更具可操作性。

之前“商改住”的乱象主要出现在有限购政策的一线城市和热点二线城市，不少并不满足购房条件的人或者投资者借此来“暗度陈仓”，而开发商也为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。

2021商改住新政策详解

意外伤害保险的报销比例是多少？~~如果是死亡的,都赔主险的保额:100%

~~如果残疾,按程度赔主险保额的10%~100%

~~如果有到医院治疗,这个治疗费呢:

~~看你买什么公司的保险

~~如果是国产的,一般有100元以上的自付资金,扣除后再按80%左右报销,最高不超过该附加险的最高限额

~~如果是外资的,一般在附加险的限额内100%报销天津医保意外险怎么报销比例是多少钱问：天津医保意外险怎么报销比例是多少钱

答：你好，

门槛费用：

1、2016年城镇居民医疗保险中，三类医院的医院收费标准起征点是200。医保的报销比例是百分之八十五。

2、二类医院的收费标准起征点是400。医保的报销比例是百分之七十。

3、一类医院的收费标准的起征点是600。医保的报销比例是百分之六十。

4、一类医院转省内就医，收费标准的起征点是600。医保的报销比例是百分之六十。

5、一类医院转省外就医，收费标准的起征点是600。医保的报销比例是百分之五十五。

6、一个保险年度多次住院的，第一次、第二次住院起付标准由个人负担。第三次及以上住院起付标准由统筹基金支付。一个保险年度统筹基金最高支付限额为5万。

报销金额=（总费用-自费金额-自付金额-门槛费）X报销比例

具体比例报销分新农合和城镇职工社保：

1、城乡居民（新农合）报销比例：乡镇医院90%，一级医院87%，二级医院80%，三级医院65%。

2、城镇职工基本医疗：统筹基金根据医院级别比例支付：三级医院85%，二级医院90%，一级医院92%，与医疗保险经办机构签订了住院医疗服务协议的社区卫生服务中心95%

，在些基础上，年满50岁的增加2%，年满60周岁的增加4%，年满70周岁的增加6%，年满80周岁的增加8%，年满90周岁的增加10%。年满100周岁的报销比例为100%。

北京商住两用房新政策2021？

1、北京商住两用房政策:商住两用房的首付比例为50%，远远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年，并且不能用住房公积金贷款，购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。1、这个人名下在北京没有住房和商办类房产登记记录的；

2、在申请购买之日开始，在北京已连续5年缴纳了社保，或者连续5年缴纳了个人所得税。这两个限购条件一出，相当于抹杀了商住两用公寓在北京的市场，因为这类房子本身受众群体就是北漂的外地年轻人，连续缴纳五年社保对年轻人来说可能性比较低，毕竟工作的变动、年龄因素等都影响着社保的缴纳时间。

上海、北京对商住两用房的调控政策，可以说是一个风向标，调整政策之风早晚会刮到其他城市。

综合看来国家对商住两用房的调控政策方向一直是让其回归到“商业”本性，因为围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”， 所以如果买商住房的主要目的是用来居住，则要慎重考虑了。毕竟公寓式大多不通天然气，生活多有不便，且商住两用楼的水电、物业等费用都是按照商业费用收取，导致后期生活成本太高，而且将面临无法迁入户口等问题。如果是用来投资，可以根据地段和一个城市的经济发展等来考虑，在投资购买时，可优先考虑低首付、包租的楼盘，现在很多楼盘公寓都跟酒店合作，如包租十年、十五年等，这样就无需自己打理，相对而言减少寻找租客的时间，使得商住两用式公寓可以连续产生价值。

在地域上选择价值相对上升空间较高的地方，若是临近经济繁荣的商圈、周围有高收入人群作为支撑，相对来说就会比较值得投资。

北京房地产新政策是怎样的

今年以来，北京市多次出台楼市调控方针，触及首付份额、借款利率、非京籍购房交税标准，紧接着配以严格的突击检查，简直隔绝了全部炒房的可能。北京房地产新政策是怎样的?大家一定要关心一下。

北京房地产新政策推出的情况

“买不买房”“什么时候买”一度成为长过程的争辩论题，终究“只需有需求就当出手”成为纯刚需入市的铁律。因而，在阅历过往若干轮跌宕起伏的楼市行情中，纯刚需成为支撑楼市成交量的中流砥柱。这一轮的北京楼市调控方针的密度和广度均超越了销售预期，因而新政后买房的人群首要要检查自己购房资历和房源状况。

从购房资历方面看，首要，非京籍人士购房资历，交税记载从接连5年变为接连60个月;个人购买已上市的二手商住，需名下在京无住所和商办类房产记载的，且有必要全款;一起全国规划内出现施行认房又认贷及借款记载，不管有房仍是有过借款记载均会影响到在京购买住所的借款成数。其次，大学生(无收入来历)，购房准则上按二套发放借款;离婚一年以内的房贷请求人，即使购房人在处理离婚进程中现已将名下房产归于另一方，且无借款记载，仍然将被视为二套房。

从信贷方面看，购买二套一般住所和非一般住所首付别离加高到6成和8成;首套借款利率加高到9.5折;借款年限最长从30年变为25年。从房源方面看，过道学区房不能入学，不具有实践寓居含义的反常形状房不能独自过户，这些房源不再是传统含义上的学区房;新建商住只能卖给企业，个人不再具有资历;而一些在售项目也存在违规和明码标价不标准而被逐一点名。

北京房地产新政策是怎样的

此次，北京市从规划、建造、出售、运用、信贷等全链条、各环节会集发力，对商改住“零忍受”。特别北京商改住调控方法是再一记重拳压制投机出资性需求。就在最近一周，北京市多个部委联合执法，对违规宣扬、未标准运营的多个在售项目和房产中介进行查办。整改令宣布后，北京房地产中介职业协会联合百余家会员单位，从业人员宣布标准运营倡议，慎重做出工作许诺。

多位业界资深人士以为，房地产职业工业链条过长，这一轮的调整方针是从树立房地产长效机制的视点出发，因而从收拾商住所的严控力度看来，还会逐一查漏“炒房”投机的各种手法，假如有必要一些配套方针也很可能会跟进出台，从一揽子方针可见这轮安稳北京楼市的方法。跟着北京人才落户方针的调整，信任会有越来越多的外来人员挑选在北京购房，享用愈加优质的教育资源，因而，北京的房价不行能单边呈现回调的现象。

看了本文中对于北京房地产新政策是怎样的说法，大家对于北京房地产政策是不是更了解了?希望能帮到大家。

今天关于“商改住新政策详解”的讲解就到这里了。希望大家能够更深入地了解这个主题，并从我的回答中找到需要的信息。如果您有任何问题或需要进一步的信息，请随时告诉我。