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一、不满5年的经适房买卖是否合法

我国在经济适用房的转让问题，作出一些相关规定。通常要求居住经济适用房达到一定年限之后才能进行出售，于是未满五年的经济适用房其实是不允许进行买卖的。

合同的效力只能由国家法律和行政法规来确认，部门规章和地方政府规章，例如《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定，是不能判定未满五年的经济适用房买卖合同的效力问题的。但是根据合同法第七条的规定，当事人订立、履行合同，应该遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，改善整个社会的居住状况才推出经济适用房这项针对特殊人群的优惠政策。在开发经济适用住房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴。而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房，而原经济适用住房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府的初衷。也就是说销售未满五年的经济适用房违背了国家有关经济适用房管理的规定，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为，应该予以禁止。所以未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。对于无效的合同的合同至始至终不发生法律效力，也就无所谓满五年后能否办理过户。

二、未满五年的经济适用房可以买卖吗

由于经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其本质是具有保障性质的政策性住房。因此，购房人在购买经济适用房后，并不是拥有了房屋的完整所有权，其不能完全按照自己的意志对住房加以处分。根据新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定，购买经济适用住房不满五年(以交纳契税日期为准)，不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房的价格回购。

经济适用住房产权为有限产权，土地未办理有偿使用，不得出租、出借，五年内不得上市交易。购买经济适用住房不满五年需退出的，由市住房保障管理部门利用廉租住房专项资金回购，回购价按原出售价格每年扣减百分之一计算。购买经济适用住房五年内，因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的，受让人应当符合经济适用住房申请购买条件，并经市住房保障管理部门批准，办理变更登记手续，原经济适用住房性质不变。

总之，未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。

本身购买经济适用房就是要符合当地的政策才行，也就是说不是人人都能够购买这样的房产。

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不满5年的经适房买卖是否合法拓展阅读

未满5年经适房交易无效，价格再便宜也不能买

经济适用房的价格往往低于市场价，但是交易年限也收到限制。但是还是有很多人图便宜以身犯险，或者卖方故意隐瞒，造成违法。

最近上海一起案件把经济适用房又推到了风口浪尖上，上海市民老马通过中介买了一套房产，过了一个月后，发现买的房子是经济适用房，并且没有达到5年后可以上市的年限，并且业主签订的合同只是拥有部分产权，老马向人民法院起诉，最终追回了房款和利息。

那么目前，经济适用房是什么政策呢？

政策1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;

政策2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;

政策3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。

上海经济适用房申请标准：

①家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。

②家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)。

③3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元(含6万元)、人均财产低于15万元(含15万元);2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元(含7.2万元)、人均财产低于18万元(含18万元)。

④家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。

同时符合上述标准的上海市城镇居民家庭，才可以申请购买经适房。

如果因为特殊情况，5年内一定要卖，怎么办？

如果确实需要出售只有两种形式，但是都不能高于购买时候的价格，多少钱买的多少钱出。

①政府相关部门回购

②只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭。如果出售后，依然符合申请的条件的，还可以购买其他的经济适用房。

满五年如何出售？

满五年的经济适用房可以自由上市交易，卖家可以按照市场价格来出售。按市场价出售经济适用房后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。

需要缴纳哪些税费

① 买家与一般的二手商品房一样，缴纳契税和印花税，购买后的房屋产权性质是商品房。

②卖家需要补交综合地价款，计算公式为：

成交价x10% （2008年4月8日前下发房产证）

（成交价-原购价）x70% （2008年4月8日后下发房产证）

如果成交价低于已购经济适用住房再上市买卖指导价则按指导价收取。

多多君叨叨：

这个案件中房产中介也要负一定的责任，对卖家的房子做产权调查是中介的义务，老马买的房子是经济适用房，中介并没有提醒。所以，老马也可以追究房产中介的责任。房多多设置了两次产权调查，买房前、过户前以保证产权没有问题，并且16项保障服务中，也有产权调查保障，如果有问题可以获得赔付。

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