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婚前个人所有的房屋婚后获得的租金性质如何认定

我国婚姻法解释(三)第五条规定“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”婚姻法第十七条规定：生产、经营的收益归夫妻共同所有。

对于婚前个人所有的房屋婚后获得的租金，应理解为孳息还是经营性收益，法律没有明确的规定。

孳息指的是从原物中所出的收益，通常分为天然孳息与法定孳息两种。依照物的自然性质而产生的收益物称之为天然孳息，比如：植物结出的果实、动物的产物如鸡蛋、羊毛;依照法律关系产生的收益为法定孳息，比如：存款利息、有价证券收益、股权分红等收入。

所谓经营性收益，指通过投入管理或劳务进行经营而获得的收益。孳息和经营性收益都是婚姻法中的收益形式，但孳息与经营性收益有时难以区分。比如：甲男婚前拥有一套房屋，将房屋出租，平均年租金为5万元。甲男与乙女结婚五年会想离婚，关于25万元租金应作如何认定。如果房屋租金是因法律关系而产生的收益，即因租赁合同关系所产生的收益，那么租金是法定孳息，依照婚姻法司法解释只能归该男子所有，但这样的分割又显然对其配偶不利。房屋是重大生活资料，出租房屋基本上是由夫妻双方共同经营管理，包括维修、修缮，所取得的租金事实上是夫妻双方共同经营后的收入，但只归该男子一个人归，对其配偶显然不公平。

房屋租金由市场的供求规律决定，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得往往需要投入更多的管理或劳务，也是一种经营行为。因此本例中的租金并不是我国物权法上所指的天然孳息和法定孳息。我国物权法采用原物主义对天然孳息和法定孳息进行了规定，但对加工孳息没有涉及。罗马法将孳息主要分类为天然孳息、加工孳息和法定孳息，法国民法典财产所有权一编中明确规定了加工孳息及其归属的规则。加工孳息，又可称为人工孳息，指需要人力加工才能获得的孳息，如经播种、灌溉、施肥等而产生的谷物、水果等，它已经包含了占有人的劳动。劳动创造财富，劳动就应该有它的价值。经过劳动加工取得孳息，就等于对原物进行了经营。

因此，笔者认为，房屋租金性质认定应结合是否对房屋投入了管理或者劳务。配偶一方投入了精力对房屋加以维护和管理，租金应认定为夫妻共同财产;未对房屋经过维护和管理，则房屋租金属个人财产。

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北京离婚律师：婚前个人房产，结婚后产生的租金是夫妻共同财产吗

一般在离婚案件中，最容易发生纠纷的就是双方无法分清夫妻共同财产和个人财产，导致无法进行分割，而拖得很久。我们知道，婚前个人购买的房产，只要是婚后没有加另一方的名字就都属于个人财产，但是对于婚前房产所产生的收益又该如何界定呢？

小张婚前有一套房子，为了结婚又购置了另外一套房产，为了不让以前的房子闲置，于是便和妻子小美商量将房子出租。后来两人感情破裂离婚，在财产分割时两人产生了分歧小美认为房屋租金属于夫妻共同财产，应当平均分割，小张则认为房屋出租金属于个人财产产生的孳息，租金应该为个人财产。那么由婚前房产产生的租金到底是个人财产还是夫妻共同财产呢？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十六条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。根据此条可知，婚前房产，婚后所产生的租金，如果属于孳息或者自然增值，那么就属于个人财产；反之，则可以认定为夫妻共同财产。

什么叫做孳息？什么叫做自然增值呢？孳息就是指原物所产生的收益，如母鸡下的蛋、银行存款所获得的利息等；而自然增值则是指，财产因为市场行情或者通货膨胀所发生的价值增长的情况，如婚前房产、古董因为市场价格的上涨而导致的增值部分就成为自然增值部分。

那么租金属不属于孳息或是自然增值呢？其实房屋出租也不是一件简单的事，出租人需要对房屋做到相应的管理和维修，不管是租赁前还是租赁后，都需要花费大量的时间进行经营。因此房屋租金属于投资收益，应当属于夫妻共同财产。

在什么情形下可以将租金认定为个人财产？当然有，如果产权人有证据能够证明出租房屋的经营管理全部都由其个人或者其他第三人完成，与配偶没有任何关系，那么在此情形下，租金收益完全归产权人所有。

那么具体要求如何保证？在实际操作中，产权人可以与第三人签订全权委托代理协议，由其全权代理，自己不用参与，并且所得租金打到特定账户，不与其他财产发生混同，这样就能最大限度的保证婚前房产，婚后出租所得的租金归个人所有。

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