土地供应双轨制与划拨土地的转让的法律限制(土地权利的相关问题解答)
所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位;一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三...
所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位;一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。
划拨土地使用权与出让土地使用权在权利方面有一定的区别。严格意义上讲，划拨土地使用权人不拥有完整的使用权，对自己占用的土地不具备直接处置的权利。它不能像出让土地那样，使用权人可以直接在二级土地市场上进行交易。
划拨土地供给的成本比出让要低很多。理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非营利性公共需求，确实应当降低成本。但现实的情况是，有的政府拿的是划拨地，却可能在土地上建起餐厅等经营场所。取消双轨制能减少特权用地，有利于公平竞争。所有的非公益的土地使用都应当承担相同土地成本，取消某些单位用地的特权，让土地出让价格由市场来调节，真正实现公平。比如，某些事业单位用划拨土地建楼，但做的是营利性或半营利性的生意，这样的话对拿出让土地盖楼的其他经济主体就不公平。
划拨土地使用权转让必须经过审批。《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
可见，划拨土地使用权转让要经过县级以上人民政府审批，法院作为司法部门，对划拨土地不能直接处置。
土地供应双轨制与划拨土地的转让的法律限制拓展阅读
土地权利的相关问题解答
消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权。
2.对集体土地使用权有哪些规定？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据相关房地产法律、法规的规定，集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方能出让其使用权。同时，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征收土地协议的，其征收土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
3.开发商获取土地的方式有哪些？
土地使用权的获取，是指开发商通过出让、转让或其他合法方式，有偿有期限取得国有土地使用权的行为。
目前，存在着土地配给的双轨制，即政府划拨和市场机制并存。在运用市场机制配置土地时有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商可以通过补地价的方式获取。简单地说，现阶段取得国有土地使用权的途径有以下四种方式：
①行政划拨方式；
②国家出让方式（招标、拍卖、协议出让等）；
③房地产转让方式（买卖、赠与等方式）；
④土地或房地产租赁方式。
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