一、什么是房地产的成本?房地产开发企业在城市规划区内土地上通过基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等生产经营活动，以达...更多什么是房地产的成本,什么是房地产成本管理的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

一、什么是房地产的成本?

房地产开发企业在城市规划区内土地上通过基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等生产经营活动，以达到盈利的目的，就必须耗费一定的资源(人力、物力和财力)，其所耗费资源的货币表现称之为成本。也就是说要想盈利，就必须要进行生产经营活动，而进行生产经营活动就必然带来成本的消耗。

二、什么是房地产成本管理

充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱,花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。

从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。

房地产开发整个项目的成本构成：时间上是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，空间上是各个阶段每个部门生产经营过程中各个环节所产生成本的总和。成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位，即成本管理的三全性，所以从理论上讲成本管理是一种全面的管理方法。

建立成本管理体系，就是按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的工作运行职责进行分解，分解到执行主体，落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。

目标责任成本管理体系中主要的要素是目标成本和对应的责任人，明确工作目标成本，目标成本是公司基于市场状况、经营计划及产品的市场定位，根据预期市场售价和目标利润进行预先确定的，分解到各阶段和各部门的目标成本。明确责任人，责任人就是各阶段工作运行中动用资源的各个部门或员工，成本管理体系建立的目的：令全员实施自觉的成本管理行为，其要素：

(1)目标成本和责任范围;

(2)责任人

(3)评价标准;

(4)评价人。

目标责任成本管理体系是在“组织架构”建立时就形成的基本框架，这样各部门的工作流程可以根据各自的目标成本自我约束地运行。成本控制过程中要有专门的部门跟踪检查其他各部门目标成本的执行情况，及时反馈动态成本，通过实时反馈的动态成本和目标成本的对比，找出偏差，拿数据说话，用运行的结果和业绩评估进行优奖劣罚，最后我们还可以协助有关部门及时发现问题，并解决问题，实现对项目总成本的控制。

目标责任成本管理可以充分调动项目各职能部门及全体职工降低工程成本的积极性。是实现全员参与、全过程、全面管理控制成本的一种管理方式。

房地产项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总成本;所对应的全过程成本控制是指包括项目投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算价、竣工决算价的控制管理。

项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。

三、下面简述一下各阶段的成本控制的要点

（一）项目总投资估算阶段

项目总投资估算是项目开发前期的重要经济比较性成果控制文件，是所有的经营活动的经济数据的估算，是项目的总投资控制性文件。

实事求是地搜集相关数据，杜绝为了论证可行性而脱离实际，盲目设定相关成本经济技术指标;成本指标的设定必须以事实和数据为依据，科学的反映相应指标。

项目总投资估算的内容是指基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用的制订和投资估算相关数据的汇总计算等。

项目进行了初步构思，初步确定了产品的类型、结构型式、建设标准及相关收费标准等。

工作程序是投资估算制订的基础为项目定位方案以及相应的指标;从项目意向开始，跟踪、配合集团相关部门进行调查相关资料，准备、收集项目总投资估算的相应数据指标;按照项目的实际情况进行汇总编制。

（二）项目总投资估算深化

项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位时的重要经济比较性成果控制文件，是项目开发期经济数据的估算，是项目的总投资预算控制性文件。全面客观、满足开发大纲确定的利润要求。

项目总投资估算深化方案的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。

项目总投资估算深化方案的编制根据，总投资估算、项目总体规划方案、产品类型、结构形式、建设标准及相关收费标准。

（三）工程概算与设计

工程概算与设计一同制定，完整的反映扩初设计的内容，实事求是的反映扩初设计阶段建安造价的原则。

工程概算的内容是建设项目内各个单项工程的综合概算书和其他费用概算表，包括制订说明、总概算表、各单项工程综合概算书、工程建设其他费用概算表、主要建筑安装材料汇总表等内容。

工程概算的制订标准及依据，符合国家及行业的规定，客观反映方案阶段建安成本。如果概算结果影响项目投资收益与成本指标，成本管理部可提出扩初设计修改建议。

（四）项目总投资预算

项目总投资预算编制的原则，项目总投资预算编制遵循全面详细、数据实事求是的原则。

项目总投资预算的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。

（五）项目施工阶段成本管理

施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。

参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程在投资预算限价内招标。抓好成本预测和计划工作，强化事前控制和合同管理。

通过加强过程成本控制，对施工过程中工程成本进行动态结算管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。

项目施工阶段成本管理的原则，准确计量施工过程中的单项结算，及时反映项目工程动态成本。

项目施工阶段成本管理的内容，施工过程中的设计变更、现场签证的计算、审核，材料价差调整、材料认价、审核工程进度款、动态成本分析、成本数据整理及招投标工作;

（六）工程竣工结算

工程结算阶段是整个项目运作过程中成本人员工作量最大的阶段，是成本人员工作的主要的关键阶段。

工程结算要有准确、及时、有理有据、全面的原则。

工程竣工结算内容及条件，工程竣工验收合格后，根据工程竣工结算资料进行工程结算。

严格按照工程结算计划进行结算，结算过程要向公司领导及时汇报，让领导随时了解项目结算情况，遇到和施工单位分歧较大的项目要及时上报领导并同时向领导提出解决建议，以供领导做出合理决策。

（七）项目总投资决算

为全面、详细、准确地反映项目最终经济成果，全面评价项目开发的经济效果，规范项目总投资决算的管理。

项目总投资决算编制原则，项目总投资决算按项目实际发生的费用全面准确计入。

项目总投资决算内容，全面准确地反映土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。

企业的生存取决于效益，成本管理水平的不断提高是效益最大化的根源。房地产企业的竞争正在由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。

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什么是房地产的成本,什么是房地产成本管理拓展阅读

房地产开发企业中的开发间接费和管理费用的区别

在检查企业的财务工作中发现，部分房地产企业的财务人员将公司发生的全部的费用计入到开发间接费科目中，和财务人员沟通，得知房地产企业开发成本能够加计扣除，计入开发间接费对企业有利，那么这种处理方式是否可行呢?今天和大家讨论分析。

开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。包括的具体项目有:

企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的,或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等。

根据以上描述，顾名思义开发间接费是为直接组织和管理开发项目而发生的费用，而管理费用是为企业生产经营活动而发生的各种费用。但是在实务操作中，两者并没有严格的区分，导致财务人员在财务核算中也是摸棱两可，完全凭感觉入账。

谨慎的财务人员会将与项目直接有关的费用计入开发间接费，而将大部分的费用计入管理费用。很大一部分“好心”的财务人员，认为房地产企业开发成本可以享受加计扣除的利好政策，因此将少量的费用计入管理费用，而将大部分费用计入开发间接费科目。这两种处理方式实务中均存在，那么企业究竟应该选择哪种方式呢，通过以下分析可以得出结论：

财务、账务的处理是由相关的合同、凭据和文件决定的。文件、附件、会计凭证三者的核心内容必须一致、相互印证、相互支撑，这是财务账务处理正确的前提和保证。财务人员将哪些费用计入到开发间接费、哪些费用计入到管理费用，只要企业提供文件支撑且理由合理，税务机关一般都是认可的。因此可以由公司出具成立项目部的通知，该通知应包括项目部成立时间、项目部职责、工作范围、人员组成及岗位设置以及拨付项目部使用的固定资产明细等。财务人员以此通知作为两者划分的依据，项目部发生的费用以及项目部使用的固定资产折旧费用等计入开发间接费，其余费用计入管理费用。

通过以上分析，谨慎的财务人员和“好心”的财务人员的做法均不符合常理，谨慎的财务人员将大部分费用计入管理费用，造成开发成本的减少，增加了企业的土地增值税税负;“好心”的财务人员看似增加了开发成本金额，但是由于没有充分的证据链条支撑导致清算时得不到税务机关的认可，实质上又增加了企业的税负。

地产企业开发项目周期比较长，开发间接费累计下来也是一笔不小的金额，将会影响土地增值税的计算缴纳，财务应准确的核算管理费用和开发间接费，在日常核算时不仅要有理有据，还应注意以下两点：

1.项目竣工验收前发生的与项目直接有关的费用计入开发间接费，竣工验收后发生的费用只能计入管理费用，除非有资料证明该支出是为项目直接发生的，企业若有大额的费用支出，应保留相关证明资料。

2.招待费用只能计入期间费用，销售人员发生的费用计入销售费用，行政管理部门发生的费用计入管理费用。

来源：中道财税

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房地产开发企业中的开发间接费和管理费用的区别

房地产财务人员在日常核算过程中，很难准确区分和把握“开发间接费用”与“管理费用”之间的异同，直至税务检查环节被提醒核算有误才进行调整。那么，财务人员自身身清楚辨别两者之间的区别是至关重要的，本文将从多角度出发，为您梳理这两个会计科目的核算与归集要点。

我们从概念出发，了解这两个科目到底在核算什么内容?

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。

这一类费用属于直接为房地产开发而发生的，但是很难精准归集于某一项具体的开发产品，因而无法将它直接记入各项开发产品成本当中。

所以，为了便于会计核算，先将这一类费用统一归集至“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，再分配记入各项开发产品成本。

管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用，其属于期间费用范畴，在发生的当期就计入当期损益。期末转入“本年利润”科目的管理费用，结转后该科目应无余额。

那么，“开发间接费用”与“管理费用”的异同个如何区分呢?小编整理成表格的形式便于大家理解。

类别	开发间接费用	管理费用
行政管理费	直接从事项目开发管理的人员与部门产生的工资薪金、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、招待费、通讯费、差旅费、保安服务费、职工教育经费等费用。	企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等
工程管理费	开发项目直接发生的工程监理费、预结算编制审核费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、合同外奖励等间接费用。
营销设施建造费	开发项目直接发生的广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修装饰费、样板间费用等间接费用。
借款费用	直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。	因借款产生而发生的辅助费用，例如手续费用等。
专业咨询服务费		聘请专业中介机构提供财税咨询、项目管理咨询等费用。
指派人员费用		如果开发企业不设立现场机构,由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动,所发生的费用,可直接并入企业的管理费用。

区分核心要点：通常以有无开发现场设立机构来确定的，具体情况需要参照相关资料来进一步的判定。

来源：焦点财税

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房地产企业办理两书的费用究竟是应计入开发间接费还是销售费用?

问题：请问老师，房地产企业办理两书的费用究竟是应计入开发间接费还是销售费用?

DJZ回复：应当计入销售费用。房地产企业办理的两书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，是指房子竣工验收之后、交付业主之前出具的质量证明和说明。根据《企业会计准则应用指南—会计科目和主要账务处理》的规定，销售费用是指企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。房地产企业两书费用是销售房屋过程中产生的费用，是向业主兑现销售承诺所提供必要书面资料发生的费用，应当计入销售费用。

来源：德居正财税咨询

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房地产企业开发间接费用的会计处理与税法差异

近期，笔者在对房地产开发企业进行专项稽查时，发现很多房地产开发企业在账务处理时将开发土地规划费、审批费和设计费、脚手架、竹搭、安全网、消防设施费用、测量费先计入开发间接费用，后结转至开发成本中，笔者认为账务处理存在不妥之处，按照房地产行业会计规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用和其他开发费用，其中开发间接费用是指企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资和福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，计入开发产品成本，但在实际工作中，除周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界线，

因此，除周转房摊销外列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。若企业建立现场管理机构，则所发生的费用计处开发间接费用中，开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，企业发生的各项间接费用，借：开发间接费用，贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、周转房摊销等。期末，借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关成本核算对象，借记开发成本-开发间接费用、贷记本科目，该科目应按企业内部不同单位部门分公司设置明细帐。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。

关于房地产开发间接费用的税务处理，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)中规定：开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

对开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象，同时开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。

其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：对属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。对属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

可见，对于开发间接费用，首先要正确界定计入开发间接费用的范围，明确哪些项目应计入开发间接费用，哪些应计入期间费用;其次，会计与税法对开发间接费用的处理原则是一致的，即按权责发生制的原则及按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象。再次，现行税法并未对开发间接费用的标准及定义作出解释，所以，在会计核算中，财务人员遵循房地产行业一般处理原则进行核算即可，同时在财务核算中不要混淆开发间接费用和期间费用的界限，将应列入开发成本的支出列入开发间接费用不符合会计成本核算的要求，而将应计入开发间接费用的支出直接列入期间费用，则不但影响成本核算，还影响了当期企业所得税，实质上是偷税行为，因此，财务人员应正确核算开发间接费用，避免因不恰当的成本费用核算给企业带来不必要的损失。

来源：税屋

编辑：沐林财讯

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