二手房什么是成交价(二手房指导价是什么呢？对购房者有什么影响？)
购买同样价格的新房和二手房，二手房的首付要比新房高很多，如果按照首套房首付三成来计算的话，二手房的首付可以达到成交价的四成甚至五成。这是因为二手房是以成交价购房...
购买同样价格的新房和二手房，二手房的首付要比新房高很多，如果按照首套房首付三成来计算的话，二手房的首付可以达到成交价的四成甚至五成。这是因为二手房是以成交价购房，以评估价贷款，所以实际的首付比规定的首付比例要高。在买二手房的时候，一定要区分二手房的成交价和评估价。
1、什么是成交价?
成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格，比如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，最后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。
2、什么是评估价?
买二手房向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
3、成交价与评估价，和首付有什么关系?
二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。
贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是或，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。
举个例子，二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按照首套房30%的首付比例来计算，二手房的可贷款额为56万(80万*70%)。这时候，购房者要支付的净首付款就是44万(100万-56万)，相当于成交价格的44%，这比30%的首付比例，多了14%。如果二手房的评估是100万，则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万，则首付款为16万(100万-120万*70%)。
当然了，二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，通常情况下，都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则首付款相对较低，但缴纳的增值税、契税就变多了，主要是因为契税、增值税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的首付款。
个人在买二手房时，一定要计算好买房的各项费用，因为二手房与新房相比，需要支付更多的首付款，此外，还要缴纳税费等各项费用。
二手房什么是成交价拓展阅读
二手房指导价是什么呢？对购房者有什么影响？
2021年8月31日，广州政策靴子落地，出台了“二手房指导价”，至此全国已有13个城市（深圳、上海、成都、西安、宁波、东莞、合肥、无锡、绍兴、金华、衢州、温州）出台了“二手房指导价”。本轮房产调控，“二手房指导价”将成为各大热门的标配，就像上一轮的“限售”。
那二手房指导价是做什么用的呢？ 对购房者有什么影响呢？
1：降低二手房的金融属性（大白话就是贷款金额变低了、首付款提高了）
举个简单的例子就明白了，一套评估价是1000万的房子，如果指导价只有600万的话，那么按照首套70%的贷款上限，按评估价可以贷款700万，按指导价只能贷款420万。贷款金额足足少了280万，这也意味着实际首付将从300万提高到580万，首付多出了280万。
包括全款买房后再去做抵押贷、经营贷、消费贷等所有涉及房产的贷款全部都会根据二手房指导价来操作，高层的意思很明显，就是要降低二手房的金融属性，降低二手房的流通性，打击投资客，让房子更多的回归居住属性。这也符合“房住不炒”，“稳房价、稳地价、稳预期”的基调。
2：降低购房者的购房预期
提高了购房者的首付款，相当于提高的购房门槛，在这种情况下购房者购房情绪自然就会下降，市场交易量也会下降，购房观望情绪加重，市场也会趋于平缓，进入横盘阶段，甚至会进入下跌调整阶段。
广州第一批96个热点区域的住宅小区出台了指导价，比如保利心语成交价已经达到15万，而二手房指导价只有9万；中海花城湾成交价也高达17万，而指导价却只有9.2万，直接腰斩.....
指导价和实际成交价相差如此之多，购房者一定会重新衡量现在是否值得入手，是不是可以在等等呢？
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