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成都二套房房贷政策:

目前银行在审查购房贷款时，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。严格按“认房又认贷”原则界定二套房。“认房又认贷”，指无论购房人现时名下是否有房产，只要之前有过住房贷款的记录，就会被认定为二套房，执行二套房贷款政策。

二套房认定标准一：父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

二套房认定标准二：未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

详解：根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。

二套房认定标准三：个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

详解：过去只"认贷"，这种情况不算二套房，但现在加了"认房"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

二套房认定标准四：个人贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。

二套房认定标准五：首次购房使用商贷，再次购房使用公积金贷款

详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。

二套房认定标准六：婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起

详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

“第二套房”或“多套房”的认定标准：

一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

差别化信贷

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

二套房贷款利率:

二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍。

最新基准利率(单位：年利率%)

一、各项商业贷款

六个月以内(含)5.60

六个月至一年(含)6.00

一至三年(含)6.15

三至五年(含)6.40

五年以上6.55

二、个人住房公积金贷款

五年以下(含五年)4.00

五年以上4.50

根据二套房贷款政策，期限在五年以上的二套房商业贷款年利率为不低于7.205%

贷款利息计算

一、利息计算的基本常识

(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法

积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

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2022-2022年成都二套房房贷政策拓展阅读

2022年成都买房，这些买房思维你必须清楚

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问:成叔，你好，天府新区发房价是不是有点高啊，现在买房在天府新区，会不会追高啊？

成叔：你好，天府新区作为成都近几年崛起的一颗新星，发展势头大家有目共睹。府新区的主要特点是“公园城市”，因此各楼盘不仅公园绿化多，容积率也比较低，但是这也意味着不利于社区周围商业的发展，因此商业对房价的影响有限，高密度住宅和高居住品质总是矛盾的；其次，高收入人群较少，难以支撑这里过高的房价，那么未来商品房流入二手市场的几率就会增大，加之改善房成为成都目前主要的房产供给，一些高收入群体购房将会被分流；所以，普通收入者才是天府新区购房的主体，加上这里各区域规划明确，适合工薪上班族，因此这一类人将推动天府新区的发展，而这里的高价值板块尚不明确发展势头，现在的房价高不一定能一直保持，变动较大。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：成叔，你好，之前热度很高的天府新区和五城区的房子，两个板块您怎么看？该如何抉择？

成叔：你好，如果是在天府新区工作生活并且预算充足的购房者，天府新区是一个合适的选择，建议多关注五城区和高新区，如果要购买天府新区需要仔细斟酌，因为炒的过热很可能让购房者产生错误的预判，很多人买房只注重眼前形势，有一定的局限性；

楼龄较老的房子大多集中在五城区，因此不好卖，但是五城区很多楼面价比周边二手房还要贵，属于新房带动二手市场，天府情况反之；

天府新区发展快，楼龄新，吸引了不少人，这也是天府新区房价高的一个原因，但是由于这里未来发展趋势不明确，区位配套尚不完善，存在一定投资风险，盲目跟风是不理智的行为，实际收益很有可能和投资预期产生极大落差。如果选择的话，五城区优于天府新城。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：成叔，你好，想在双流区买房，感觉双流区房价有点贵，以后这里发展空间大不大呢？

成叔：你好，成都双流区的房价、地价一向领跑临近的区域，开发商似乎对这块区情有独钟。双流区位于成都城南，可以享受成都“南拓战略”的发展红利。其次，与高新区、天府新区这些地方相邻也能让它享受这两个国家级新区发展的外溢红利。加上房市限购政策，有不少高新区、天府新区的购买力转向了双流区。目前来看，双流区无论是在交通、产业、城市规划，还是在城市环境上，都在逐步完善。这里值得关注的四大板块有怡心湖板块、华府板块、航空港板块、东升板块。怡心湖板块可以说是置业首选板块，交通等配套设施都在线，不过目前在售板块不多，价格也高，比较适合有改善需求的客户。华府板块也是如此。航空港板块靠近机场，不过自身发展已经相对完善，同样适合刚改类型的客户。东升板块的教育资源还不错，就是自建房以及老校区还是有些多。作为老城区，这里生活配套十分完善，预算不足的客户们可以看看这里。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：成叔，你好，成都本地工作，名下无房，现在有天府新区购房资格，请问怡心湖板块怎么样？最近在怡心湖板块看到比较合适的房子，只是周边配套比较差，能不能选？现在买怡心湖价格会不会太高？

成叔：你好，怡心湖没有配套但房价已高，现在买入容易站岗。地铁、学区、配套是我们买房时非常重要的三个要素，应至少满足其中一个需求，若均不符合，基本没有价值。买首套房时不能只看重房子的外观，如果日常生活所需要的东西都没有的话会极大破坏自己的居住体验，各个方面都不方便。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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