商品房销售招商过程中常见涉法纠纷及处理意见一、商品房买卖合同(含认购、预售)的效力(一)未取得商品房预售许可证，签订的认...更多商品房销售招商过程中常见涉法纠纷及处理意见的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

商品房销售招商过程中常见涉法纠纷及处理意见

一、商品房买卖合同(含认购、预售)的效力

(一)未取得商品房预售许可证，签订的认购书的效力问题

《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中独立存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

(二)商品房买卖合同效力问题

1、商品房买卖合同无效的情形：

1)出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。依据《商品房买卖司法解释》第2条。

2)当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，一般不认定为无效，但约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外。依据《商品房买卖司法解释》第6条。

2、对于商品房买卖合同被解除、撤销或认定无效的情形，及处理办法

1)返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖给第三人的。(可请求解除)

(2)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。(可确认无效)

(3)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。(可请求解除)

(4)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。(可请求解除)

(5)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。(可确认无效)

2)买受人可请求解除合同的情形：

(1)房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。(可请求赔偿损失)

(2)房屋质量问题严重影响正常居住使用。(可请求赔偿损失)

(3)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。(可请求赔偿损失)

(4)因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。(可要求返还购房款本金及其利息或者定金)

二、预购商品房的转让

预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列方法办理：

(1)尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同;

(2)已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。

预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。

预售商品房转让，原预售合同采用示范文本的，双方应协商签署原预售合同后的《本合同权益转让书》，并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。

三、房屋面积误差纠纷处理(《商品房买卖司法解释》、《商品房销售管理办法》)

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=---------------------------×100%

合同约定面积

因《商品房销售管理办法》第24条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

四、规划、设计变更的处理

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

五、房屋代理销售纠纷

现行房屋销售模式主要有自主销售、代理销售、联合销售(同时委托两家以上代理商)和协同销售(开发商和代理商合作销售)，本笔记主要记录包销合同中涉法问题的处理意见。

(一)包销合同，是指出卖人与他人(包销人)约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的销售模式。

(二)包销行为中的限制

包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的商品房;出卖人未经包销人同意，自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人可要求出卖人赔偿损失。

(三)包销人的资格

虽然建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十五条规定了“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构”。但该规定本身属于部门规章，并非法律或行政法规，且该规定亦非强制性规定。包销人不具备房地产开发经营资格或者商品房中介、经纪资格的，不影响包销合同的效力。

(四)包销行为的法律性质

商品房包销行为应当是一种特殊的代理行为，主要理由是：

包销合同的内容分为两个阶段，第一阶段即包销期限内，包销商对外推销包销房时是以开发商的名义，自己作为代理人。第二阶段即包销期限届满，如包销房未全部售完，剩余的包销房则由包销商按包销价买入。从以上两个阶段的表面现象来看，包销行为是兼有代理行为与买卖行为两种特征的两合行为。

从实质上看，包销人订立包销合同的目的在于通过第一阶段的工作，完成全部包销范围内的商品房的销售工作，从而取得销售差价作为报酬。第二阶段的买卖关系并不是双方签订包销合同时所期待的合同目的，买卖关系也并非必然发生，其发生必须有两项前提条件：其一为包销期限届满;其二为包销范围内还有剩余商品房未完成销售。买卖关系是对于包销人未能完成包销任务的一种违约责任，也是对于出卖人的一种风险转移的保障。

(五)商品房包销在实践中易发生争议的问题

1、包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力;

开发商在取得预售许可证之前就与包销人签订包销合同的，因包销行为本身法律属性为代理行为，并非买卖行为，因此签订包销合同与是否取得预售许可证并无联系。虽然包销合同中存有包销期满包销人购买剩余包销房屋的买卖条款的约定，但该约定本身附有成就条件(包销期满和有剩余房屋)，并非在签约之时所发生的买卖行为，而是在包销期满后发生的买卖行为，只要在该包销期满之日前取得了预售许可证，该买卖条款的约定仍然有效。

2、包销款项的收取是否影响包销合同的效力;

实践中，关于包销款项的支付，通常是根据已完成销售的情况，由包销人将全部已完成销售的房款转付开发商，或将已完成销售部分的包销基价转付给开发商。但也有部分开发商，要求包销人的付款与销售情况脱钩，即不论销售情况如下，由包销人按照约定期限支付全部包销房屋的房款。

开发商与包销人之间的关系为委托代理关系，包销人实施代理行为的后果由被代理人承担，故包销人根据销售情况在收取了购房者支付的房款后转付开发商的操作方式符合代理关系的规定;而包销人在未完成销售的情况下，先行向开发商支付房款的行为事实上是一种融资行为，属于无效行为。但对于包销合同而言，应当认定为部分无效(融资条款无效)，而非全部无效。

3、关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题。

由于包销房屋实现销售后，作为开发商取得房款为包销基价范围的房款，包销基价范围外的款项根据包销合同的一般约定，均由包销人取得。因此，实践中开发商往往不愿意承担差价部分的营业税等税费，由此而产生开发商在包销合同中约定由包销人支付差价税费或开发商与购房者签订阴阳合同逃避差价税费等情况。

虽然包销合同约定包销人取得的款项为超过包销基价的部分，但并不代表包销人收取了房款。包销人收取的款项性质是包销酬金(该酬金的计算方式是超过包销基价部分)，该酬金的支付方是开发商而非购房者，只是在操作过程中直接在购房款中进行抵扣而已。因此，开发商仍然应当基于购房合同中约定的款项承担相关税赋及违约责任。

六、房屋租赁纠纷

(一)租赁合同的效力：

1、对于租赁双方以违法建筑或者违章建筑为标的物而签订的租赁合同的效力

《房屋租赁合同司法解释》第2条作出了明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与成都人订立的租赁合同无效，但在一审法院，辩论终结前取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

2、对于租赁双方以临时建筑为标的物而签订的租赁合同的效力

《房屋租赁合同司法解释》第3条作出了明确规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效：但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

(二)房屋租赁合同免责条款无效：1、造成对方人身伤害的;2、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

(三)诉讼时效及管辖

1、一般的租赁纠纷，其时效为两年;而延付或拒付租金的诉讼时效为1年

2、因不动产纠纷提起的诉讼应当由不动产所在地的人民法院管辖。

(四)特别情形下承租人可以请求解除合同：

1、不定期租赁，《合同法》第232条

2、即使在承租人明知租赁物不合格的情形下，租赁物危及承租人的安全和健康的。《合同法》第233条。

(五)房屋所有权人将房屋委托给第三方管理在由该受托人出租房产而产生的纠纷应当区分情形对待：

1、承租人订约时，知道所有权人与受托方存在委托代理关系的则该合同直接约束所有权人和承租人，合同法第402条。

2、承租人订约时不知道所有权人与受托人存在委托代理关系的则：①承租人违约是受托方应向所有权人披露承租人，则所有权人可以行使受托人对承租人的权利。②所有权人违约时，受托方应向承租人披露所有权人，这承租人可以选择相对人主张权利。《合同法》第403条。

(六)租金“欠款结算单”对诉讼时效的影响问题

依据《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的欠款结算单不适用普通诉讼时效的复函》的规定，租赁合同债务人因欠付租金而出具的欠款结算单只表明未付租金的数额，并未改变其于债权人之间的租赁关系，因此，租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生的纠纷的诉讼时效期间是民法通则第136条的规定即诉讼时效仍为1年。

以上就是蓝箭律师网小编为大家总结的，相信你对此已有基本的认识，希望通过以上信息能够帮助您解决问题。最后如果你还有什么详细问题需要咨询，可以上网在线咨询蓝箭律师网，我们有专业的律师在线为你解答。

商品房销售招商过程中常见涉法纠纷及处理意见拓展阅读

黑河市人民政府关于印发《黑河市金融开放招商若干政策措施（试行）》的通知

黑河市人民政府

关于印发《黑河市金融开放招商若干

政策措施（试行）》

黑市政规〔2022〕2号

黑河自贸片区管委会，各县（市、区）人民政府、五大连池管委会，中、省、市直有关单位：

现将《黑河市金融开放招商若干政策措施（试行）》印发给你们，请认真组织实施。

黑河市人民政府

2022年6月2日

黑河市金融开放招商若干政策措施（试行）

为充分发挥金融招商对聚集金融产业资源、壮大金融产业规模、吸引高端金融人才、增强金融供给和创新能力的重要作用，全面落实《黑龙江省人民政府关于印发黑龙江省金融开放招商若干政策措施（试行）的通知》（黑政规〔2021〕15号），以更优良的金融生态环境、更高效的金融服务、更有吸引力的金融招商政策，助力各类产业项目在我市落地生根，推动我市“十四五”时期振兴发展取得新突破，制定如下政策措施。

—、鼓励引进各类金融主体

（一）法人金融机构总部

1.新设立、新迁入我市的法人金融机构总部，市、县（市、区）财政按其实缴资本（扣除省内资金出资额后）的1.5%给予一次性奖补，叠加奖补最高7500万元。

2. 新设立、新迁入我市的股权投资企业、股权投资管理企业（合称股权投资类企业），市、县（市、区）财政按其实缴资本或实缴出资额（扣除省内资金出资额后）的0.5%给予一次性奖补，叠加奖补最高750万元。

3.鼓励我市法人金融机构、股权投资类企业引战增资。对实现增资扩股的，市、县（市、区）财政按其新增实缴资本（扣除省内资金出资额后）的0.25%给予一次性奖补，叠加奖补最高500万元。

4.鼓励我市法人金融机构依法依规开展跨地区并购重组；对实现并购重组外埠金融机构且重组后注册地和主要经营活动地在我市的，市、县（市、区）财政按并购交易额的0.1%给予一次性奖补，叠加奖补最高500万元。

（二）金融机构地区总部及分支类机构

5.新设立、新迁入我市和新升格的金融机构地区总部及分支机构，对地方经济发展产生实质贡献的，市、县（市、区）财政按类型及贡献给予一次性奖补，叠加奖补最高500万元。

6.新设立、新迁入我市的金融机构资金业务专营机构、具备资金归集结算职能并对地方经济发展产生实质贡献的，包括资金运营中心、支付清算中心、资金拆借中心、服务中心等，市、县（市、区）财政按类型及贡献给予一次性奖补，叠加奖补最高250万元。

（三）金融专业公司及特色金融业务经营机构

7.外埠金融机构在我市新设立、新迁入的商业银行专营机构、金融租赁、证券、基金管理、期货、保险公司等法人金融机构专业子公司，市、县（市、区）财政按实缴资本的5%给予一次性奖补，叠加奖补最高250万元。

8.鼓励各类金融机构在我市新设立特色金融业务事业部、特色金融业务经营机构，开展普惠金融、绿色金融、供应链金融、贸易金融、对俄特色金融等符合我市产业发展导向的相关业务在我市实行全国业务结算并对地方经济发展产生实质贡献的，市、县（市、区）财政按类型及贡献给予一次性奖补，叠加奖补最高250万元。

9.对外埠银行、证券、保险等法人金融机构在我市新设立、新迁入的金融科技子公司、产品研发中心、数据处理中心、软件开发中心、金融科技实验室等机构，市、县（市、区）财政按其实缴资本的5%给予一次性奖补，叠加奖补最高250万元。

（四）金融配套服务机构

10.新设立、新迁入我市的国际国内信用评级（评估）公司和征信机构、法人金融机构总部业务培训机构等金融配套服务机构，以及全国性金融行业协会组织，市、县（市、区）财政给予一次性奖补，叠加奖补最高200万元。

（五）境外金融机构及资本

11.鼓励引进境外金融机构、组建合资金融机构，参照引进法人金融机构总部给予同等奖补；鼓励银行机构总部在我市新设立对俄结算专营机构，参照引进特色金融业务事业部、特色金融业务经营机构给予同等奖补；鼓励设立外商股权投资类企业，鼓励引进境外金融专业公司、特色金融业务经营机构以及金融配套服务机构，参照境内同类型企业或机构给予同等奖补。

（六）引进金融主体购房政策

12.由外埠资本新设立、新迁入我市的法人金融机构总部在我市首购自用办公用房的，市、县（市、区）财政按购房合同及发票金额的5%给予一次性奖补，叠加奖补最高1000万元；外埠金融机构在我市新设立、新迁入、新升格的地区总部及分支机构，在我市首购自用办公用房的，市、县（市、区）财政按购房合同及发票金额的2.5%给予一次性奖补，叠加奖补最高500万元；新设立、新迁入我市的金融专业公司及特色金融业务经营机构首购自用办公用房的，参照金融机构地区总部及分支机构奖补政策执行。获得奖补的办公用房5年内不得对外租售。

二、强化金融助振兴贡献激励

13.鼓励支持总部和主营业务均在我市的企业，在沪、深交易所主板、创业板、科创板及境外上市，对主板上市企业，市级财政一次性奖补500万元；对创业板、科创板及境外上市企业，市级财政一次性奖补300万元；对新三板挂牌企业，市级财政一次性奖补100万元；对新三板挂牌企业成功在北交所公开发行并上市的，市级财政一次性奖补200万元。

14.设立市级政府投资引导基金，聚焦政府引导、优先发展的重点领域和行业，细化细分基金设置，适当提高政府出资比例，降低返投比例。股权投资企业、股权投资管理企业（合称股权投资类企业）当年在基金约定的返投比例外，对我市企业的超额资已满3个月的，市、县（市、区）财政按超额投资额（扣除省内资金出资额后）的0.5%对股权投资类企业给予奖励，股权投资类企业可在基金投资期结束后提出申请，叠加奖励最高1000万元。

15.鼓励我市企业通过积极参股国家级基金，深化与央企和国内头部股权投资管理企业合作，撬动域外基金投资我市，对我市投资规模超过出资额的，市、县（市、区）财政按超额投资额（扣除省内资金出资额后）的0.5%对股权投资管理企业给予奖励，股权投资管理企业可在基金投资期结束后提出申请，叠加奖励最高1000万元。

16.我市股权投资企业、股权投资管理企业（合称股权投资类企业）投资的外埠企业迁入我市或设立子公司，符合我市产业链补链强链延链需求且企业实际运营满1年的，市、县（市、区）财政按实际到位投资额的0.5%对股权投资类企业给予一次性奖励，叠加奖励最高250万元。

17.对吸引险资支持我市经济社会发展且贡献突出的机构、企业或项目建设 单位，市、县（市、区）财政按险资投资额的0.05%给予一次性奖励，叠加奖励最高250万元。

三、加强金融人才引进培育

18.支持突破地域、单位、工作方式等限制柔性引进金融人才,与我市金融机构、大型企业集团、高等院校、金融研究机构（智库）签订服务协议且服务半年以上的，市、县（市、区）财政根据其在我市工作时间以及实际贡献，按个人年薪酬总额的7.5%给予一次性奖补，叠加奖补最高7.5万元。在国家政策允许范围内，支持高等院校、金融研究机构（智库）高层次金融人才为金融机构、企业提供有偿智力服务。

19.鼓励我市金融机构设立大学生实习基地，实施大学生实习补助项目，每年吸引知名高校优秀在校大学生实习，给予一定的实习补贴。选派我市金融管理部门干部到中央、省金融管理部门学习锻炼。加大市直金融管理部门和金融机构干部到县（市、区）交流任职力度。协调中央驻我市金融管理部门推荐优秀年轻干部人选，统筹做好培养锻炼、交流使用工作。

四、保障措施

20.强化市县协同，确保政策落实。各地要结合实际和金融招商重点，于2022年6月末前参照制定本地金融招商政策措施。涉及市、县（市、区）共同奖补的政策，原则上按照1:1的比例执行，确保金融招商政策协同联动、有效落实。市级承担的奖补资金从市级招商引资政策激励资金等渠道统筹解决。

21.提升政务服务，健全信用体系。各行业主管监管部门要密切协调配合，各地政府要落实属地责任，在金融机构注册设立、金融牌照申请、投融资合作、业务创新拓展等方面简化流程、提高效率，开通“绿色通道”。

22.推动司法创新，防范金融风险。成立黑河市金融司法协同工作领导小组，指导各县（市、区）建立金融司法协作机制，加强金融监管部门、政府部门和司法机关衔接配合，共同推进金融民商事纠纷、金融招商领域涉法涉诉事件的快速、高效处理，打造良好的金融招商法治环境。金融机构或其法定代表人、实际控制人等责任主体在企业经营过程中存在严重失信行为被有关部门列入违规失信联合惩戒黑名单的，不得享受相关奖补政策。恶意套取政策的，取消政策扶持资格，追回已拨付的资金，并依法依规追究法律责任。

本政策措施自印发之日起施行，有效期5年，政策执行期内结合国家、省相关政策变化和我市发展实际适时调整。对同一奖补对象、同一事项可同时获得多类市级资金支持的，按照不重复原则执行。凡我市现行相关文件规定的同类条款与本政策措施不一致的，以本政策措施为准。有效期内各县（市、区）已有或新出台更优惠政策，在不与本政策措施发生冲突的情况下，可自行安排。

来源：黑河金融动态

编辑：丹心

一审：商容祯

二审：马丹丹

三审：王超

法律顾问：华海微（ 黑龙江边陲律正律师事务所）

以上就是关于商品房销售招商过程中常见涉法纠纷及处理意见(黑河市人民政府关于印发《黑河市金融开放招商若干政策措施（试行）》的通知)的所有内容，希望对你有所帮助。