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买婚房却买到凶宅,怎么处理?

实践中，法院一般认为，发生过自杀、凶杀并因而造成重大伤亡的可算“凶宅”。病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，都不算。如果买到了“凶宅”，也别着急，可根据是否在合同中签订相关条款来分别应对：

1、合同中有约定

如果在合同中约定了解除条款，即享有合同解除权，并且合同没有履行终结的，买房人可向法院或仲裁机关请求解除合同，要求对方赔偿合同损失。约定支付赔偿金的按照约定，没约定的按照实际合理损失。合同解除权的行使，受诉讼时效制约，时间为自当事人知道或者应当知道“凶宅”存在两年内，不能超越合同的最后履行期限。

2、合同中没有约定

如果没约定合同解除条款的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，合同需满足以下条件：因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的，如一方采用了欺诈手段等。无过错方的损失包括搬家费、装修费、再次购买同等房屋涨价损失、诉讼费等等。不要超过撤销权行使的除斥期间，起算是以当事人知道或者应当知道“凶宅”信息的一年内行使。

此外，如果双方未在合同中约定违约金，可依据《合同法》第111条的规定，追究卖方违约责任。买房人可请求出卖人在一定范围内降低房价款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。

不慎买到凶宅怎么办

关于“凶宅”的买卖纠纷属于合同纠纷，因其直接影响买受者是否购买房屋，属重大事实部分，故出售人在出售房屋时应明确告知买受人。我国相关法律、法规未对“凶宅”作出规定，民间有关“凶宅”的习俗就可以适用。

卖房者如果为了将房屋卖出或卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为构成欺诈。双方所签订的合同为可撤销合同。买方可主张所购买的房屋因“凶宅”造成经济价值减损，要求卖方返还购房款并支付利息;但购房者明知是“凶宅”而购买的除外。合同撤销权有时间限制，原则上应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

需要注意的是，那些有捕风捉影的“鬼屋”之说，或曾发生因溺亡、触电、失火、煤气中毒等意外事件而致人死亡的房屋，法院一般不会认定其为“凶宅”。那些完全凭主观臆断就以“凶宅”诉诸法院的，像认为住进后常做噩梦、家人生意倒闭等，法院通常也不会支持。有些人买房后，请所谓的风水先生看房，认为房子不吉利，法院更不会认定。

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买婚房却买到凶宅,怎么处理拓展阅读

购买婚房却买到“凶宅”！买受人可以主张撤销房屋买卖合同吗？

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转自：民商事裁判规则（bj18601900636）

作者：唐青林 李舒 张烨

阅读提示

现如今买房不容易，政策、房价、地段、学区、开发商、物业、配套设施等一系列因素考虑下来，一番千挑万选之后终于将房买到手，突然发现辛苦买来的婚房竟是“凶宅”，可在签订买卖合同时出卖人对此事只字未提，此时买房人应当如何处理？根据本文引用的案例，标的房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实，卖房人在签订房屋买卖合同时有义务将这一事实如实告知买受人，否则买受人可以卖方欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同。

卖房人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时的向买受人披露,否则可能构成欺诈。

裁判要旨

卖房人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时的向买受人披露。标的房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实，卖房人在签订房屋买卖合同时故意隐瞒这一事实的，买房人可以卖方欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同。

案情简介

一、2014年3月26日，孙圣为购买婚房，在链家公司居间下，与甄英娜就1905号房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由孙圣以628万元的总价购买甄英娜名下的1905号房屋。孙圣于同年6月9日支付了全部购房款，随后甄英娜交付了房屋，并协助办理了过户登记手续。

二、房屋买卖合同履行完毕后，孙圣从邻居处得知甄英娜的爱人在2005年11月某日凌晨自1905号房屋跳楼自杀，在与甄英娜交涉无果的情况下孙圣向法院起诉，请求法院判定撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》，要求甄英娜返还购房款及利息并赔偿相应损失。

三、北京市海淀区法院一审判定解除案涉合同，甄英娜不服，提起上诉，北京市一中院以一审法院释明程序不充分明确为由，判决撤销原判，发回重审。

四、海淀区法院重新审理此案，认为1905号房屋构成传统意义上的“凶宅”，甄英娜在签订合同时隐瞒这一重要事实，已经构成欺诈，判决：撤销案涉合同，甄英娜向孙圣返还购房款及利息并赔偿相应损失。

五、甄英娜不服，向北京市一中院提起上诉，法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

败诉原因

我国合同法第五十四条规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。

本案中甄英娜的丈夫在1905号房屋跳楼自杀，根据中国传统观念，该1905号房屋应当属于“凶宅”，凶宅虽然不影响房屋的实际使用价值，但是会对一般公众的心理产生很大影响，因此，1905号房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实，甄英娜在与孙圣签订房屋买卖合同时即有义务就这一事实告知孙圣，而根据法院查明的事实不能证明甄英娜履行了相关的告知义务，因此法院认定甄英娜的行为构成欺诈，判决撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》。

败诉教训、经验总结

前事不忘，后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一，建议买房人在签订合同时在合同中明确约定购房目的（家庭自住、学区房、婚房等），约定卖方应当保证房屋不存在非质量瑕疵，并且在合同中写明卖方违反约定义务应当承担相应的赔偿责任。

二、买房人在签订买卖合同之前仔细调查房产的相关情况，不仅是要查清房屋权属登记情况、有无共有人、是否属于共同财产等问题，还可以到物业公司、居委会、邻居处了解该房屋和所在社区是否发生过意外死亡事件等相关具体情况，充分考虑各方面因素后再签订买卖合同。

相关法律规定

《合同法》

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

法院判决

甄英娜与孙圣等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2017）京01民终1274号]。

编辑：李晓

审核：陈茜

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